賃貸借契約は相続の対象になるのか（賃貸人編）
被相続人がアパートなどを所有して第三者に賃貸していた場合には
賃貸人の死亡によって当該賃貸借契約はどうなってしまうのか。
賃貸人としては引き続き賃料を請求することができるのかどうか重要な問題が含まれています。
今回は賃貸借契約と相続との関係について解説します。
賃貸人が死亡した場合の賃貸借
①賃貸人の地位は相続の対象に含まれる
相続が開始した場合には被相続人の一身専属権を除いて
すべての権利義務が相続の対象となります（民法896条）。
賃貸借契約を締結した場合には、賃貸人には賃借人に対して
賃料を請求することができる権利や賃借人に目的物を
使用収益させなければならないという義務が発生します。
このような権利義務のことを「賃貸人たる地位」と呼び
これは相続の対象に含まれることになります。
②敷金返還債務も相続される
賃貸借契約を締結する場合には賃借人から
賃貸人に対して敷金が交付されることがあります。
敷金は賃貸借契約から生じる債務を担保するために
賃貸人が賃借人から預かっている金銭になりますので
賃貸人がそのまま受領することができるものではなく
建物を明け渡した時点までに生じた債務（未払い賃料、原状回復費用など）を
控除して残額が生じる場合には賃借人に対して返還しなければなりません。
このような敷金返還債務についても相続の対象になりますので
賃貸人である被相続人から相続人に対して相続されることになります。
賃貸人たる地位の相続に必要な手続き
①賃貸人死亡の連絡
賃貸人が死亡した場合には相続人が当然に賃貸人たる地位を承継し
それについて賃借人の同意は不要とされています。
しかし賃借人としては賃貸人が亡くなったということを知らないのが通常です。
賃貸人が亡くなった場合には従前の賃料の振込先などが
変更になりますので（振込先が賃貸人名義の口座の場合）
まずは賃借人に対して賃貸人が死亡したことおよび
新たな賃料の振込先口座について連絡をしておく事をオススメします。
②新たに賃貸借契約書を交わすと安全
賃貸人たる地位は相続によって相続人に引き継がれることになりますので
賃貸人と賃借人との間の従前の賃貸借契約についてもそのまま引き継がれます。
したがって相続をきっかけに新たに賃貸借契約書を交わす必要はありません。
しかし相続をきっかけとして賃貸借契約書に記載されている
賃貸人の氏名や振込先口座の情報などが変更になりますので
現在の契約関係を明確にしておくという意味でも新たに
賃貸借契約書または賃貸人の変更覚書などを作成しておくとベターです。
③できる限り早く相続登記を済ませる
賃貸人たる地位を相続した相続人は賃借人に対して
新賃貸人として賃料を請求することができます。
しかし賃借人側からすると誰が賃貸人になったかわからず
誰に対して賃料を支払えばよいか不安であるため
支払えないと主張されることがあります。
賃貸人たる地位の移転があった場合には
当該物件の所有権移転登記をしなければ
賃借人に対して対抗することができませんので（民法605条の2第3項）
遺産分割協議が成立した場合には早めに相続登記を済ませるようにしてください。
まとめ
今回は賃貸借契約における賃貸人の相続について解説しました。
賃借人との信頼関係のためにも早めに連絡して相続する旨の報告をすることをオススメします。
管理会社が付いていれば、管理会社が間に入って段取りをしてくれると思います。
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