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農地を売却したいと考えたとしても、すぐに売却することはできません。

農地は一般的な宅地とは異なり農地法によって厳しい制限が課せられています。

また農地法の制限をクリアして売却する場合でも、農地のまま売却するのか

農地を転用して売却するのかによって必要となる手続きが異なってきます。

今回は農地を売却しようと考えている方に向けて農地の売買契約での注意点について解説します。

 

農地の売買の特徴

①農地法の制限

農地の売却が難しいといわれている大きな要因が

農地の売却には農地法上の制限が課されているという点です。
具体的には農地を農地のまま購入することができるのは

以下の要件を満たす農業従事者に限られます。

 

・農地の取得者が必要な農作業に常時従事していること

・農地取得後の農地面積の合計が50ha（地域により異なる場合があります。）以上であること

・農地のすべてを効率的に利用すること

・周辺の農地利用に支障がないこと

 

そのため「サラリーマンを辞めて農業を行いたい」「家庭菜園用に小さな畑が欲しい」といったような

新規に農業を始めるという人や投資目的の人に対しては売却することができません。

また農地の売却をする際には農業委員会の許可が必要になり

許可を受けずに売買したとしても無効になってしまいます。

 

②需要が少ない

農地を売却が難しいのは、そもそも農地の購入需要が少ないということも理由の一つです。

一般的な宅地であればマイホームを建てたり、投資用のマンションを建てたり

駐車場にしたりといったさまざまな用途に活用することができますが

農地の場合には、原則として農地として利用しなければなりません。

そのため農家以外の方には需要がないため買い手が見つからないのです。

仮に買い手が見つかったとしても需要がない土地だと

査定価格が上がりづらく安い価格で売却せざるを得ないこともあります。

 

③農地の税金について

農地を売却しようと考えている方は農地を所有していても利用していないか

今後農業をやめようと考えている方かと思います。

上記のように農地の売却にはさまざまな制約があることから

農地を売却せずに放置しようとする方もいるかもしれません。
しかし農地は耕作していなかったとしても所有しているだけで固定資産税の負担が生じます。

また農地を耕作せずに長期間放置すると雑草や害虫などによって

近隣農家に迷惑をかけてしまうことがあります。

そのため定期的な管理を行わなければならないという負担がありますし

状態が悪化した農地では売却しようとしてもさらに困難になります。
そのため使用しない農地がある場合には、できる限り早めに売却するようにしてください。

 

 

農地売却の流れ

①農地のまま売却する方法

農地のまま売却する場合には以下のような流れになります。
なお農地のまま売却する手続きは個人でも可能な手続きですが

トラブルが生じないようにするためにも専門家に依頼して行うことをオススメします。

 

農地を売却するために、まずは農地の買い手を探さなければなりません。
農地を買うことができるのは農業従事者に限られますので

買い手を探す場合には近隣農家に声をかけてみたり

農業委員会に相談してみたりすることをオススメします。

 

農地の買い手が見つかったら売主様と買主様との間で農地の売買契約を締結します。

農地の売買にあたっては後述する農業委員会の許可が必要になりますので

売買契約書には農業委員会の許可を条件とした売買契約である旨記載し

許可が得られなかった場合には契約を解除することができる旨の条項を定めます。

 

売買契約の締結後、農地の所在する市区町村の

農業委員会に対して、農地法3条の許可申請を行います。

農業委員会では農地の買主が農地法3条の要件を

満たしているかどうかや適切に農地利用ができるかどうかを審査します。

専業農家から専業農家への農地の売却であれば比較的許可が認められやすいですが

専業農家から兼業農家への農地の売却では将来の農地利用の

継続性が低いとみなされる場合には許可されないこともあります。

なお申請から決定がでるまでには1か月から2か月程度かかります。

 

農業委員会から農地売却の許可が出ると許可証が交付されますので

それによって所有権移転登記手続きを行うことができます。

一般的には残代金の支払いと引き換えに所有権移転登記手続きを行うことになります。

残代金の支払いを受けて売主様から買主様に農地の

所有権が移転すれば農地の売買は完了となります。

 

 

②転用して売却する方法

農地の地目変更を行うことを「転用」といいます。
例えば農地の地目を「畑」から「宅地」に変更することによって

買主様が農業従事者に限られなくなりますので

広く買主様を探すことができるようになります。

以下では農地を転用して売却する場合の一般的な流れについて説明します。

 

農地の転用をする場合には「立地基準」や「一般基準」といった要件を

クリアする必要があり非常に複雑かつ専門的な手続きとなってきます。

農地転用に不慣れな方では申請したとしても許可が得られない可能性がありますので

農地転用をする場合には農地転用に詳しい不動産会社に

依頼して売却手続きをすすめるようにしてください。

 

農地転用の手続きには「許可」が必要なケースと「届出」で足りるケースがあります。

市街化区域内の農地の場合には農業委員会への届出によって転用することができますが

市街化調整区域内の農地の場合には都道府県知事の許可が必要になります。

許可申請を行う場合には農業委員会を経由して行うことになり

決定が出るまでには1か月から2か月程度の期間を要します。

 

農地転用の手続きと並行して農地の買主様を探すようにします。

あらかじめ買主が見つかっていた方が転用後の地目や

転用目的が明確になりますので転用許可が得られやすいこともあります。

転用前に売買契約を締結する場合には農地の転用を条件とした売買契約である旨記載し

転用許可が得られなかった場合には契約を解除することができる旨の条項を定めてください。

 

転用許可が出た後は買主様から残代金の支払いを受けるのと引き換えに

所有権移転登記手続きを行い農地の売買は完了となります。

 

まとめ

農地の売買を行う際には農地法によるさまざまな制約が課されますので

一般的な宅地の売買に比べて複雑な手続きになります。

ご自身で売買手続きを進めることが不安な場合には

農地の売買に詳しい不動産会社に相談をしながら進めていく事をオススメします。

郡山市で農地売買について、お悩みの方は是非当社にご相談ください。

 

 

当社では不動産売買を検討しているお客様にとって、お役立ち情報を随時更新していきます。

郡山市の不動産売却、不動産購入は、えんどう不動産株式会社へお任せください。