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不動産市場に出回っている建築物の中には相場よりも安い価格で取引されているものがあります。
その場合「再建築不可物件」でないかを念のため確認してください。

再建築不可物件は取引価格が安い反面、建築基準法との関係で建替えや増改築が厳しく制限されています。
築年数も古いため実際に購入する際には十分な注意を払い事前に慎重な検討を行うことをオススメします。

今回は再建築不可物件の概要やメリット・デメリット

さらにリフォームの可否・再建築を可能にする方法などについて解説します。

 

再建築不可物件とは

１．接道要件を満たさない土地に建築された建築物

都市計画区域および準都市計画区域内で建築物を建築する際には

「接道義務」が適用されることになっています。

「接道義務」とは建築物が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上

接していなければならないという規制を意味します。

接道義務が設けられているのは避難経路の確保や緊急車両の通行経路の確保などを目的としています。

現行の建築基準法上、接道義務を満たさない土地に建築物を

建築しようとしても建築確認が下りないため着工することが認められません。

ただし実際には接道義務を満たさない土地に建っている建築物も存在します。

後述する理由から、このような建築物は違法建築ではないことが多いです。
しかし一度取り壊してしまえば、改めて建築物を建築することができないことから

このような建築物（およびその敷地）を「再建築不可物件」と呼んでいます。

 

２．再建築不可物件が存在する理由

再建築不可物件が存在するのは、その建築物が建築された時点では

建築基準法が施行されていなかったからです。

建築基準法は1950年に施行されました。
それ以前は建築基準法上の接道義務は存在しなかったため

現行法下では接道義務を満たすことができない土地においても建築物を建築することが可能でした。

現行の建築基準法が施行される際に施行時点ですでに建っている建築物については

接道義務を満たしていなくても、そのまま存続させてよいものとされました。

このような理由から接道義務を満たしていない土地上に

建った建築物が「再建築不可物件」として存在しています。

 

３．再建築不可物件となる要件

適法に建築された建築物が再建築不可物件になるのは、以下のいずれかを満たす場合です。

①敷地に接している道路の幅員が4メートル未満の場合

②敷地が道路に接している部分の幅が2メートル未満の場合

なお再建築不可物件は、あくまでも着工・工事・竣工当時の

法令に従い適法に建築されていることが前提となります。

これに対して建築確認が必要であるにもかかわらず、それを怠って接道義務を

満たさない土地に建築物を建築した場合、その建築物は違法建築ですので注意してください。

 

再建築不可物件を購入するメリットデメリット

（1）メリット

再建築不可物件のメリットは通常の物件と比べて取引価格が安いという点に尽きます。

再建築不可物件は敷地の利用に対して強く制限がかかっているため

敷地部分の取引価格がかなり低く抑えられます。
また建物自体も竣工から相当な年数が経っているため建物価格も安くなる傾向にあります。

このような価格面のメリットを考慮すると再建築を予定せず期間限定で物件を

使用収益することを想定している場合には再建築不可物件の購入も検討対象になり得るかと思います。

また後述する方法によって現状再建築不可である土地について再建築を

可能にすることができれば取引価格が上昇して売却差益を得られる可能性もあります。

 

（2）デメリット

再建築不可物件のデメリットは建築確認が下りないため建替え・増改築ができない点にあります。

当初は建替え・増改築を予定していないとしても

老朽化が進行したり、不慮の災害などによって建物が倒壊したりした場合には

建替え・増改築をしなければ建物を存続させられない事態が生じることもあり得ます。

その場合でも再建築不可物件における建替え・増改築は認められないので

土地の使い道がきわめて限定されてしまいます。

その際、後述する方法によって再建築可能な状態にすることも考えられますが

常に再建築が可能となるわけではないことに注意が必要です。

再建築不可物件を購入する際には、老朽化や倒壊などのリスクを覚悟したうえで

建物を取り壊さなければならなくなった際の出口戦略について

十分なシミュレーションを行ってください。

 

再建築不可物件のリフォームは可能か

再建築不可物件は建物の老朽化が進行している場合が多いので

リフォームによって市場価値や耐用年数を向上させることが考えられます。

しかし再建築不可物件の場合、リフォームに関しても建築基準法上の制限に注意する必要があります。

 

再建築不可物件についても内装の小規模なリフォーム程度であれば

建築基準法に違反することなく行うことができます。

ただし一部の大規模修繕やリフォームについては

建築基準法上の建築確認が必要となる場合があります。
再建築不可物件については建築確認が下りないため

建築確認が必要となる大規模修繕やリフォームはできないことに注意が必要です。

 

再建築不可物件として一般に取引されている物件の場合

大規模修繕やリフォームについて建築確認が必要かどうかは

「木造かそうでないか」「階数」「延床面積」「高さ（木造の場合のみ）」によって判定されます。

再建築不可物件の大規模修繕・リフォームを検討する場合には

事前に建築確認の要否を必ず確認してください。

 

 

再建築を可能にする方法

再建築不可物件は建築基準法上の接道義務を満たしていないため

再建築・増改築・大規模修繕・大規模なリフォームが不可とされています。

逆に言えば何らかの方法によって接道義務を満たすことができれば

再建築不可物件に当たる敷地においても、再建築が可能になります。

再建築不可物件において接道義務を満たし再建築を可能にするための方法は、主に以下の2つです。

 

（1）周囲の土地を購入して合筆する

道路に接している間口が2メートル未満であるために接道義務を満たしていない場合には

周辺の土地を購入して合筆することによって間口を2メートル以上確保する方法が考えられます。

この場合、周辺の権利者との買い取り交渉が必要となりますので

不動産会社と連携のうえで対応する必要があります。

 

（2）セットバックする

再建築不可物件に接している道路の幅員が4メートル未満であるために

接道義務を満たしていない場合には「セットバック」をする方法が考えられます。

セットバックとは道路の中心線から2メートルの位置までに含まれる

土地の一部を「道路」として提供することによって

接道の幅員を4メートル以上確保することをいいます。

再建築不可物件の権利者にとっては敷地面積が目減りしてしまうことにはなりますが

接道義務を満たし再建築が可能となるメリットがあります。

セットバックを実施するには特定行政庁に対する申請を行ったうえで

実際にセットバックの対象となる道路部分の工事を行う必要があります。

実際の手続きや工事については不動産会社と連携して対応する必要があります。

 

まとめ

再建築不可物件は取引価格が安い反面、建築基準法上たくさんの

制限が課されており、通常の物件に比べると高リスクといえます。

再建築不可物件については建築基準法のルールをよく理解せずに

リフォーム等を行うと違法建築に該当する危険もあります。

そのため建築基準法上の手続きに精通した不動産会社に相談しながら

購入の可否や活用方法を検討することをオススメします。

 

 

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