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一般的に「再建築不可物件」は売却しにくいとされています。
自宅が再建築不可物件で売却できないのでは…と不安に感じている方もいるかと思います。
今回は、そもそも売却不可物件とはどのような家なのか

なぜ売却しづらいのかを解説するとともに売却する方法を紹介していきます。

郡山市で再建築不可物件を所有する人は、ぜひ参考にしてください。

 

再建築不可物件とは

「再建築不可物件」とは、その名のとおり一度取り壊すと再度建築が許可されない物件のことです。
家を建てるときには建築基準法が定める以下の接道義務を守る必要があります。

・建物の敷地（間口）が2メートル以上道路に接している
・接している道路の幅（幅員）が4メートル以上ある

接道義務は1950年（昭和25年）に制定されたため

それ以前に建てられた住宅は基準を満たしていない可能性があります。
都市計画区域が定められていないエリアや自治体が独自のルールを定めているケースもありますが

基本的には接道義務が守られていないと再建築不可物件とされます。
再建築不可物件は建物のリフォームは可能ですが建築確認を

必要とされる増築や新改築は行政の許可が下りません。

 

再建築不可物件となる不動産には、以下のような種類があります。

 

【旗竿（はたざお）地】
細い道路から奥に向かって進んだ先に住宅が建っている、旗のような形状をした土地のことです。
旗の竿に該当する部分が道路に接していますが、その部分が2メートル以下のときには再建築不可とされます。

 

【ほかの住宅や土地に囲まれている】
住宅が完全にほかの住宅や土地に囲まれて、まったく道路に接していないこともあります。
相続などで土地を分けあったといったケースで見られます。

 

【道路に接してはいるが建築基準法上の道路ではない】
道路に接しているものの、接している道路が4メートル以下の場合も

接道義務を満たしたとはされず、再建築不可物件になります。

 

 

売却方法が限定される理由

売却しづらい理由のひとつは将来的に建て替えができないため買主様にとってリスクが高くなることです。
たとえ今は物件の状態がいいとしても数十年先はどうなっているかわかりません。
家族が増えたから増築したいと考えたとしても許可が下りないので今のまま住み続けることになります。
さらに地震や火災といった災害で家が倒壊した場合でも新しく建てることができません。
将来的なリスクがあると分かっていながら積極的に購入したいと考える人は多くはないです。

 

再建築不可物件の売却が難しい2つ目の理由は買主様が住宅ローンを組めないことです。
不動産の購入は高額になるため、ほとんどの人が住宅ローンを組みます。
しかし再建築不可物件は担保価値が低いので住宅ローンの審査に通りません。
倒壊してしまうと建て替えられないのでローンを払えなくなると考えられることも融資を受けられない理由です。
住宅ローンを組めなければ現金で購入してくれる買主様を探すしかなく、ますますハードルが上がります。

 

再建築不可物件は物件自体が古いため安全性を担保できないことも売却しづらい理由です。
接道義務が制定されたのが1979年（昭和54年）であることを考えると

住宅は少なくとも築後40年が経過していると考えられます。
よくメンテナンスされていて状態がいい家も少なくはありませんが

木造住宅なら法定耐用年数は22年とされているため建物の価値は失われているとみなされます。
鉄筋鉄骨コンクリート造であっても法定耐用年数は47年なので既に過ぎている家もあります。
住宅の老朽化は進むのに建て直す選択肢がないことは

買主様側には大きなリスクとなってしまいます。

 

売却を可能にする方法

【セットバックする】

接道義務に関する道路は公道だけに限らず土地計画法や土地区画整理法などに基づく

または道路位置指定を受けている幅員4メートル以上ある道路も含まれます。
土地が接している道路がこれら建築基準法により道路と定められているものであるなら

道路の中心線から水平距離2メートル以上建築地を後退させると再建築が可能になります。
このように土地を後退させることをセットバックといい接道義務を満たす方法のひとつです。
セットバックした土地は建築面積に制約はあるものの再建築できるようになるため売却への支障は少なくなります。

 

【隣接地を購入する】

土地が2メートルの接道義務を果たしていないときには

道路までの土地を所有している所有者から購入するのもひとつの方法として検討できます。
接道義務を満たすだけなら購入ではなく借地でも可能ですが売却を考えるのであれば購入するのが無難です。
借地の場合、なんらかの理由で借地の権利を失ったとき

再度再建築不可となる可能性が高く買主様にとっては、やはりリスクとなるためです。

 

【43条但し書き道路の申請をする】

「幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接する必要がある」とする

建築基準法43条には但し書きがされています。
そのため敷地が道路に接していなくても、周囲の状況、建物の条件などによっては

建築を許可されるケースも少なくありません。
但し書き道路として許可をもらえれば接道義務を満たせるので

自治体の担当部署に相談してみるのも方法のひとつです。

 

住宅が再建築不可物件となっている場合は隣接地所有者に売却の相談をするのも方法のひとつです。
隣接地が接道義務を果たしているなら合筆することで再建築不可の問題はなくなります。
隣接地所有者にとっても、土地が広がる、土地の形状がよくなるといったメリットを得られる場合があります。
子どものために近くの土地を探している、というケースは珍しくないので声をかけてみる価値はありそうです。

 

再建築不可物件の多くは築40年を超えた古い建物になりますが

老朽化しているからといって更地にしてしまうことは避けてください。
建物を取り壊してしまうと、そこに新しい家を建てることはできないため

住宅地として売却することはほとんど不可能になってしまいます。
再建築不可物件が立つ土地を売却する際は

建物は残したままで接道義務を満たす方法を考えることが大切です。

 

まとめ

再建築不可物件は買主様にとっては所有するリスクが極めて高く

住宅ローンも組めないことから売却が難しいのが現実です。
しかしセットバックする、隣接地の一部を購入するなどで

接道義務を満たすことが可能なケースも少なくありません。
まずは隣地の所有者に土地の購入や売却の相談をしたうえで

接道義務を満たす方法を考えてください。

郡山市内の再建築不可物件を所有、相続された方は是非当社にご相談ください。

 

 

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郡山市の不動産売却、不動産購入は、えんどう不動産株式会社へお任せください。