ブログ

 

不動産売却を検討したり不動産会社を訪れたりするとレインズという名称を耳にする機会があります。
不動産業界では常識となっているレインズですが一般のお客様には馴染みは無いです。

今回は不動産売却前に知っておきたいレインズの仕組みや役割、注意点などを解説します。
郡山市の不動産を売却しようとお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

レインズの仕組み

レインズとは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営し

不動産会社間のみで閲覧できるコンピューターネットワークシステムのことです。
不動産流通標準情報システム（Real Estate Information Network System）の頭文字から

REINS（レインズ）と略されていて、不動産取引の適正化・円滑化をめざした

不動産取引のインフラとして機能しています。
会員となっている不動産会社はレインズのシステムにより売主様の依頼に基づいて不動産情報を登録します。
不動産業界全体が一丸となって買主様を探したり、登録された情報の中から求められる不動産を探して

不動産の購入希望者様に物件を紹介したりするために活用されています。

1990年にスタートしたレインズですが今やほぼ100％の不動産会社が

加入する不動産会社のためのポータルサイトとして定着しています。
そうした不動産会社のもつ物件情報を一元化し、全国の不動産業者と共有することで

円滑な不動産売買をサポートしているのがレインズというものです。

 

レインズの役割

続いて不動産を売却する側にとってのレインズの役割について見てみます。
不動産を売却する場合、まず不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類がありますが

このうち専任媒介契約または専属専任媒介契約を締結した場合

不動産会社はレインズに売主様の物件情報を登録することが義務付けられています。
もちろん一般媒介契約であっても登録義務がないだけで登録することは可能です。
不動産会社はレインズに登録した物件が成約した場合その成約価格を登録する義務もあります。
このデータの蓄積によって売買の目安となる相場価格や相場の変動などが

形成されていくことになり不動産会社が査定価格を算定するための資料となります。
不動産を売却する場合、レインズへの登録は以下のような流れで行われます。

 

1.売主様から不動産会社に売却相談
2.不動産会社がレインズの登録情報を参考に周辺相場などを調査
3.不動産会社から売主様へ査定額を提示
4.売主様が査定額を確認して媒介契約を締結
5.不動産会社が売却希望の物件をレインズに登録
6.不動業会社から売主様へレインズの登録証明書を交付
7.売買契約締結後に不動産会社が成約価格を登録

 

全国の不動産会社が上記のような登録を繰り返すことで

形成されるネットワークは査定価格算出の参考にされるだけでなく

見込み客を抱える不動産会社に物件情報が伝えられることも売主様にとって有利なポイントです。
レインズに売却したい不動産を登録することで購入希望者様から

依頼されて物件を探している不動産会社の目に留まることも有ります。
レインズに掲載される物件情報が不動産を探している不動産会社や

買主様の希望とうまくマッチングすれば不動産の売却もスムーズに進むという形です。

 

レインズの登録項目

レインズは上記のとおり不動産会社のみが閲覧できるシステムですが

売主様専用の確認画面にログインすることで登録情報の確認ができます。
契約している不動産会社からレインズへの登録証明書が交付されたら

記載されているIDとパスワードを使用してログインし

以下の重要項目などに記入漏れや間違いがないかチェックしてみてください。

 

①必須項目以外の詳細情報

必須項目とは価格、専有面積、住所、間取り、取引形態などの基本的な項目のことです。
これらの項目以外の詳細な物件情報がきちんと登録されているかどうかは

購入希望者様に与える印象やマッチングの幅に影響を与えるため

以下のような登録項目もきちんと記入されているかしっかり確認してみてください。

・マンション名

・駅からの距離

・現況（居住中か空室か）

・引渡し時期

 

②販売図面の登録

レインズには物件情報の登録項目のほか販売用の図面を登録する画面があります。
販売用図面の登録は任意とされていますが物件を検索する側にとって

図面があるとないとでは印象が大きく違ってきます。
レインズ経由でも売却の機会をより多く得ようとするならば販売用図面はぜひ登録しておきたいものです。
販売用図面は不動産会社が作成するものなので、どのような形式で表示されるのか

過去に作成した図面があれば事前に見せてもらうと安心です。
さらに販売用図面には物件の写真を載せることも可能なため

見栄えよくカラーで掲載されているか、魅力的に見えているかもチェックしてみてください。

またレインズに登録することで不動産売却時の「囲い込み」や「売り止め」が防げるのもポイントです。
囲い込みとは売主様と買主様の両方から仲介手数料を受け取るため

物件情報をほかの不動産会社に公開しない手法です。
売り止めとは実際にはまだ売り出し中の物件にもかかわらず

他の不動産会社から問い合わせがあったときに売却済みだと偽る手法です。
いずれもたいへん悪質な手法ですが全国の不動産会社が集うレインズに

登録しておけば「取引状況管理機能」によって、そうした被害が防げます。
取引状況管理機能では以下の3つのステイタスによって物件の取引状況が分かるので

売主様として随時チェックすることをオススメします。

①公開中
②書面による購入申込あり
③売主都合で一時紹介停止中

とくに①公開中を表示している物件は買主様を見つける不動産会社への紹介を

拒否できないというレインズの強制力があるためレインズ掲載後の囲い込み対策として有効です。
売却を依頼した状態であれば①公開中となっているのを確認し、万が一、売主様である自分に心当たりがないのに

②書面による購入申し込み、③売主都合で一時紹介停止中となっていたら囲い込みの可能性があります。
すぐに不動産会社へ問い合わせて状況の確認をしてみてください。

 

まとめ

今回は郡山市で不動産の売却を検討している方に向けて

不動産会社のための物件情報ポータルサイト、レインズの仕組みと役割、登録項目について解説しました
レインズは不動産売却のための物件情報を広く業界内に知らせるためだけでなく

不動産業界で問題となっている囲い込みや売り止めといった手法を防ぐためにも有効です。
不動産を売却する際には是非多くのメリットがあるレインズを上手に活用してみてください。

 

 

当社では不動産売買を検討しているお客様にとって、お役立ち情報を随時更新していきます。

郡山市の不動産売却、不動産購入は、えんどう不動産株式会社へお任せください。