2022.03.07
不動産売却に路線価が影響する理由について
不動産売却をおこなう際、気になるのが評価額や査定額です。
「この土地や建物にはどの程度の価値があるのだろう？」と思う方も多いでしょう。
不動産の価値は築年数や仕様など建物自体の評価はもちろん立地や路線価にも左右されます。
今回は郡山市で不動産売却を検討している方に向けて
路線価が売却の査定額に及ぼす影響についご紹介していきます
路線価とは
不動産売却に影響を及ぼすといわれる路線価とは、そもそもどのようなものなのか。
不動産は動かすことのできない資産です。
反対に不動産以外の財産のことを動産と呼び、現金や家具、宝石など動かせる資産のことを指します。
動産の場合、同じものがたくさん存在するため価値や価格も決めやすいですが
不動産は全く同じもの（形状など）が存在しないため容易に価格設定ができません。
しかし土地や建物といった不動産も、実際に価格が決められ取引されています。
それはどのようにして価格が決められているのか？
不動産というのは簡単に価格が決められないためひとつの不動産に対して様々な視点から査定します。
価値を算出するための指標が多いですが、路線価は税金の算定に必要なとても重要なもの。
動かせない資産である不動産は築年数や仕様など建物の価値そのものだけが評価されるのではなく
立地などを含め多角的に見て判断するのです。
これを「公的土地評価」と呼ぶのですが、公的土地評価のなかにもいくつか種類があり
不動産売却に影響を及ぼす路線価はそのなかに含まれています。
路線価は不特定多数の人が利用する道路に付けられた価格
路線価はその地域の住民だけでなく不特定多数が利用する公道に対してつけられている価格です。
宅地1平方メートルあたりの価格を表していて過去の売買実績をもとに算出されています。
ただし実際の価格とは異なるため「路線価で算出した不動産の価値＝売買取引される価格」と
いうわけではありません。
路線価が3,000万円だったから3,000万円で売れるとは限らないので注意してください。
不動産売却をおこなう際「まずは路線価をチェックする」というほど
路線価は売却時に影響を与え価格算出の大きなカギを握っています。
路線価の算出方法と発表時期
不動産売却における路線価の計算方法は「土地が接している道路の路線価×土地の面積」です。
また路線価は土地の価格で変動されるため毎年1月1日を基準に不動産鑑定士が一斉に調査を開始します。
その調査結果をもとに7月頃にはその年の価格が決定するという流れです。
路線価は毎年変動する
路線価が不動産売却に影響する理由の1つに路線価は毎年変動するということが挙げられます。
なぜ変動するかというと売却したい不動産の周辺環境の変化や、そのときの経済状況に影響されるからです。
路線価は道路に対してつけられている価格のため、最寄り駅で大規模な開発がおこなわれたり
隣にお店やマンションが建ったりすると、路線価にも影響が出てしまいます。
たとえば今まで使い道のない森や畑、山だったところが宅地になり
たくさんの住宅が建つことになった場合、その場所の路線価も大きく変動します。
このように路線価は低くなったり高くなったりを毎年繰り返すので
不動産売却の影響が出るということになるのです。
そのため路線価をもとに算出した価格が、「次の年には変わっていて査定価格に影響が出た」ケースも
珍しくありません。
路線価が高くなった場合、不動産の価値も上がりますが、それと同時に固定資産税などの税金も高くなります。
反対に路線価が低くなれば不動産の価格が安くなり税金も少なくなります。
土地の価格は自由に決められる
路線価によって土地の価格が算出されますが、あくまでも適正な価格を知るためにあります。
路線価で出た金額で必ず取引をしてくださいという規定ではないので
実際、土地の価格は自由に決定できます。
売主様と買主様がお互い納得した価格で取引ができるため、税金負担を回避するために
売り出し価格を安く設定することも可能です。
ただし公示価格とかけ離れている場合は、みなし贈与などとみなされることがあるので注意しましょう。
相続税路線価と異なる点
相続税路線価は相続税に影響するもので相続時の税金を算出する指標です。
国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月に公表する公示地価をもとに80％の価格を目安に決められます。
固定資産税路線価は70％なので相続税路線価より低く評価されるのが特徴です。
固定資産税路線価は管轄する自治体が決めるのに対し相続税路線価は国税庁が決定するというところも違います。
まとめ
今回は郡山市で不動産売却を検討中の方に向けて路線価についてご紹介しました。
売却を検討している方は、一度ご自身のお持ちの不動産の路線価や近隣の公示地価
固定資産税の評価額など把握しておくといいかもしれません。
調べ方が分からない方は丁寧にご説明しますので、お気軽に弊社までご相談ください。
当社では不動産売買を検討しているお客様にとって、お役立ち情報を随時更新していきます。
郡山市の不動産売却、不動産購入は、えんどう不動産株式会社へお任せください。
