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新型コロナウィルスの感染が未だ収まらない2022年9月現在でも住宅ローンは低金利を維持しています。

変動金利も低水準で推移していることから借り換えを検討する方も未だ多くいます。

ただ借り換えはどんな人がおこなっても必ずお得になる訳ではありません。

特に金利差をチェックした上で最適なタイミングで借り換えることで効果が高くなります。

今回は住宅ローンの借り換えの目安について解説します。

郡山市で住宅ローンの借り換えを検討している方は是非参考になさってください。

 

住宅ローンの借り換えを検討すべきタイミング

1つの住宅ローンを長年利用している方が常に借り換えの機会を伺っているケースは稀です。

常に借り換えの機会を伺うのは精神的な負担も大きいですし

借り換えのタイミングは長期的な視点で見るものなので

“この日を逃したら借り換えの好機は二度とこない”と言う訳でもありません。

ただ、以下のようなケースに当てはまる場合は、住宅ローンの借り換えを検討すべきです。

 

①更新で金利が高くなった

住宅ローンの変動金利は一般的に5年に1度、金利の見直しが行われます。

2022年現在、住宅ローンの金利は低水準を維持していますが

今後は物価上昇、インフレなどによっては金利が上がってくるリスクもあります。

今までは金利に納得していたのに更新で金利が上昇してしまった場合は借り換えを検討してください。

 

②収入が下がる予定

年齢や異動などの問題で収入が下がる場合は、これまでの金利で住宅ローンを返済するのが難しくなります。

特に変動金利の方は収入低下と金利上昇が重なることで大きな打撃を被る可能性があります。

また収入が下がった後に借り換え審査を受けると審査に通りにくくなってしまいます。

収入が下がる前に借り換え審査をおこない、備えておいてください。

 

③近日中に転職する予定

転職をすると給与が下がることが多く、前述の例と同様に借り換え審査に通りにくくなります。

また、住宅ローン審査の重要項目の一つである勤続年数がリセットされるため

単に収入が下がるよりも審査通過は難しくなります。

 

住宅ローンを借り換える目安

①金利差が年1.0％以上ある

住宅ローンを借り換える最大のメリットは金利が低くなることです。

住宅ローンには補償や金利タイプなど、それぞれの特徴がありますが

まずは金利の低い住宅ローンから選ぶようにしてください。

借り換えの際は金利差1.0％以上を目安にするのが良いといわれてきました。

例えば、希望借入額1000万円・返済期間20年の元利均等返済なら

金利が年3％の場合、1,332 万円となります。

一方、金利が年2％の場合、総返済額は1,215 万円となります。

金利が1％変われば、総返済額が117万円も変わります。

 

②残債が1,000万円以上ある

残高が1,000万円以上ある、言い方を換えれば残高が

1,000万円を切る前に借り換えをおこなうことで大きな効果を見込めます。

例えば、前述の例では117万円お得ということになりましたが

他の条件を変えずに借入額を500万円で計算すると

金利年3％の場合は総返済額が666万円

2％の場合は608 万円なので、たった58万円しか変わりません。

住宅ローンの借り換えは早いタイミングでおこなうほどお得です。

 

③住宅ローンの期間が10年以上ある

残りの返済期間が10年を切る前に借り換えをしたほうがお得になります。

また、上記の条件のうち返済期間だけを5年に変更すると

金利3％の場合は240万円、金利2％の場合は226万円なので

たった14万円お得になるだけです。

 

住宅ローン借り換えまでの流れ

住宅ローンを借り換えるまでの流れは以下の5ステップです。

住宅ローンを借りる時と同様に仮審査・本審査の2つの審査を通過する必要があります。

また、住宅ローンで購入した家には抵当権が付いているので

抵当権を解除するために繰り上げ返済が必要なので注意してください。

 

1.借り換え先を決める

住宅ローンの借り換えをする際に最も大切なのが、借り換え先を決めることです。

どの金融機関を利用して住宅ローンを借り換えるかによって支払い総額がいくら減額されるかが決まります。

借り換え先の金融機関はしっかりと選ぶようにしてください。

 

2.仮審査の申込

住宅ローンの仮審査申込の際に提出を求められる資料はないので

利用予定の金融機関が必要としている情報を入力していってください。

店頭で申込みをすることもできますが、オンラインでの申込であれば

時間や場所に制約がないので自分の好きなタイミングで申込みをすることが可能です。

 

3.本審査の申込

仮審査に通過すると本審査への申込が可能です。

本審査の申込の際は収入を証明する資料や

建物の詳細な情報等を疎明する資料の提出が求められます。

事前に必要な書類を準備してから申込をするようにしてください。

 

4.住宅ローンの繰り上げ返済

住宅ローンを組む際と大きく違うのが住宅ローンの繰り上げ返済がある点です。

住宅ローンを利用して不動産を購入すると不動産に抵当権が付きます。

抵当権があることによって何らかのトラブルで住宅ローンを完済することが

難しくなった際に購入した不動産を金融機関の物として売却し

そこから発生した金額で住宅ローンを回収することが出来ます。

借り換えをする際は抵当権を外すために一度住宅ローンを

借り上げ返済しなければならないので注意してください。

 

5.新たな金融機関で金銭消費貸借契約

不動産の抵当権を外し、新たな金融機関で契約をすれば住宅ローンの乗り換え完了です。

抵当権抹消書類等の書類提出を求められるので

提出後、再度登記の手続きを行うようにしてください。

 

住宅ローン借り換える前に抑えておくべきポイント

①金利の仕組み

最初は変動金利で借りても後で固定金利に変更すれば安心だと考える方は多いです。

ただ変動金利と固定金利はそもそも基準になる金利が

異なるため、固定金利に変更すれば良い訳ではありません。

変動金利は短期プライムレートを基準に今の経済状況を元に決定されます。

一方、固定金利は将来の金利予想も加味して決定されます。

経済状態が上昇傾向になったら基本的にそのまま上がり続けるので

変動金利が上がり始めている時には固定金利のほうが既に高くなってしまっています。

 

②戸建住宅の資産価値

戸建住宅の資産価値は常に一定ではなく、築年数の経過によって下落していきます。

資産価値の下落を防ぐには定期的な修繕が必要ですが、その際に予想以上の費用がかかってしまいます。

また周辺環境の変化によって価値が大きく下がる可能性もあります。

資産価値を見誤ると余裕だと思っていたローン返済に苦しむ可能性があります。

 

③団体信用生命保険審査では健康状態が重要

住宅ローンの借り換え審査に通過するためには団信の審査に通過しなければいけないことが多いです。

健康状態が悪化している人は団信や特約の加入ができない確率が高いので注意が必要です。

団信を利用せずに住宅ローンを借りることもできますが万が一のリスクが非常に高くなります。

健康状態に改善がみられる方は審査前に医師の診断を受けておいてください。

 

まとめ

今回は住宅ローンの借り換えについてご紹介しました。

住宅ローンの借り換えの結果は金融機関が提供している

シミュレーションを使えば、無料で試算することが可能です。

自力で利息などの計算をすると失敗の可能性が高くなるので

精度の高いシミュレーションを積極的に利用してください。

また借り換えは一度しか出来ないという訳ではありませんし

コストが上回らなければ確実に返済額はお得になります。

自分の中で今だと思ったらチャレンジしてみるのも一つの手です。

 

 

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