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親子や兄弟といった親族の間で所有している不動産を譲ることは珍しくありません。
相続対策として親から子へ、また兄弟で相続した不動産を譲るといったケースが考えられます。
親族間で不動産を譲る手段としては「売買」と「贈与」が考えられます。
贈与の場合、費用を払うことなく不動産を譲り受けられますが

代わりに高額な贈与税を支払わなければなりません。
それなら売買にしておこう、と売買したにもかかわらず

みなし贈与とされて贈与税が課税されることがあるため注意が必要です。
そこで今回は不動産を身内に売却するときの注意点と、みなし贈与とされないための対策について解説します。

 

不動産を身内に売却するときの注意点

身内に不動産を売却するときには売却による「利益を出す」ことを考えていないケースが多いです。
親から子に譲り渡すときなどは子どもに負担をかけないよう

できるだけ安く譲りたいと考えるケースが多いです。
そのため身内間での不動産売却の価格は時価よりも低額になることが多いのが一般的です。
しかし売却価格が時価よりも明らかに低い場合には差額分を「みなし贈与」と判断されて

高額な贈与税を納めなければならない可能性があるので注意が必要です。

贈与ではなく売買をしたことを証明してトラブルを回避するためには

身内であっても、きちんと不動産売買契約書を作成することがポイントです。
契約書は不動産取引が誰と誰の間で、いくらで行われたのかを証明できる書類です。
契約書には売却価格や支払日、名義変更する日付、固定資産税の負担方法など

取引の内容を詳細に記載できるようになっています。
しかし契約書は、きちんと効力が発揮できるように作成する必要があります。
法的に不備のない契約書を作成するには、不動産取引についての深い知識が必要になるので

不動産会社に仲介を依頼し作成してもらうことをオススメします。

 

親族間の不動産売買の注意点として住宅ローンが通りにくいことが挙げられます。
一般の銀行で融資してくれるところはほとんどないと考えておかなければなりません。
住宅ローンは住宅の購入のための融資ですが親族間で取引された場合

融資したお金が売主様側に渡ることなく借金の返済など別の用途に使われてしまう可能性があるためです。
また住宅ローンを組むときには保証会社を通す事も多いですが

保証会社は身内同士での取引では利用できないことがほとんどです。
保証会社の審査に通らなければ融資は下りないので

住宅ローンを使える可能性はかなり低いと考えておく必要があるでしょう。

 

マイホームを売却したときには売却によって得た譲渡所得から

3000万円を控除できる「3000万円特別控除」の特例があります。
しかしこの特例は親子や夫婦、生計を同じくする親族間での売買には利用できないとされています。
そのため売却金額によっては高額な所得税が発生する可能性がある点には注意が必要です。

 

みなし贈与とみなされないための対策

一般的に贈与税は、お互いに「譲る」「譲られる」の明らかな意思のもと

無償で財産を譲り受けたときに課税されます。
しかし、そういった意志がなかったにもかかわらず贈与税が課税されることが「みなし贈与」です。
たとえば親が所有している時価3000万円のマンションを子供に1000万円で売却したとします。
親にしてみれば子に安く「売却」しただけであり贈与したつもりはありません。
子にしてもタダで譲り受けたわけではなく1000万円支払っているため

「贈与にはあたらない」と考えます。
しかし税法上は、このような時価と大きくかけはなれた売買は認められていません。
時価との差額である2000万円は贈与されたとみなされます。
身内の間での低額な売買を認めてしまうと贈与税の支払いを逃れる抜け道となってしまうためです。
みなし贈与とみなされないためには以下のような対策を行ってください。

 

みなし贈与と判断されるのは時価よりも明らかに安い価格で不動産の取引を行ったときです。
つまり時価に沿って売買を行えば、みなし贈与とはみなされません。
しかしいくらが適正かというと判断が難しくなります。
不動産鑑定士に鑑定してもらうと信頼性がありますが鑑定料が発生してしまうため

不動産会社に査定を依頼し、平均値を出す方法が一般的です。
もしくは相続税評価額を2割で割り戻す、固定資産税評価額を3割で割り戻すなどして

時価に近づける方法もあります。
過去の裁判所の判例から時価のおよそ80％以上であれば

みなし贈与とはされないと考えられているため、ここを基準とすると良いと考えます。

 

贈与税には様々な特例が用意されているので、そういったものを活用するのも方法のひとつです。
たとえば贈与税は1年間で贈与を受けた金額が110万以下の場合、贈与税が課されない「基礎控除」があります。
また婚姻期間が20年を超える夫婦であれば居住用不動産の贈与は2000万円まで非課税です。
60歳以上の親、もしくは祖父母から、20歳以上の子や孫への贈与は

2500万円まで非課税になる「相続時精算課税の特例」もあります。
身内から不動産を譲り受ける際に、こういった制度を利用できないかを確認するようにしてください。

 

身内への不動産売却に不動産会社を入れるべき理由

身内間で不動産売買をするときには売買契約書の作成や、みなし贈与に

あたらないような価格設定などを慎重に行う必要があります。
しかしこのような作業は不動産取引に対する一定レベル以上の知識が必要になるため

基本的には不動産会社に仲介に入ってもらうのがオススメです。
不動産会社であれば親族間の売買に際して、みなし贈与とならない適正な価格提示が期待できます。
また不動産会社が入っていれば適正な価格での取引が行われたと判断されることが多く

融資を受けられる可能性がでてくるため、住宅ローン対策としても有効です。
きちんと不動産会社を通すことにより、他の親族に対して取引の透明性や

客観性を証明できることも、トラブル対策として効果的です。

 

まとめ

身内間での不動産取引は、時価よりも安く売却した場合にはみなし贈与とみなされる

金融機関から融資を受けられない可能性があるなどのリスクがあります。
とくに、みなし贈与とされた場合には、高額な贈与税が発生するので

売却価格には十分注意しなければなりません。
トラブルを防ぐためには身内間の売買であっても、

きちんと売買契約書を作成する、時価に近い価格で取引を行うことが大切です。
不動産取引を行うには一定レベルの知識が必要になるため、たとえ身内同士での

売買であったとしても、不動産会社を間に入ってもらう事をオススメします。

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