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前回は住宅ローンの借り換えについて解説しました。

今回は住宅ローンの借り換えのメリット・デメリットについて解説します。

借り換えをする事によってお得になる方も多くいらっしゃいます。

郡山市で住宅ローンの借り換えを検討している方は是非参考になさってください。

 

住宅ローンの借り換えるメリット

①総返済額が圧縮される

住宅ローンをより低金利で借り換えることで返済にかかる利息を減らすことができます。

金利によっては微々たる利息差の場合もありますがトータルの返済額は大きく減額されます。

 

②返済期間が短縮される

住宅ローンを借り換える際に返済額を減らす方法を取ることもできます。

月10万円の支払いを低金利の住宅ローンに切り替えて継続する場合

元金の減りがより早くなるのでトータルの返済回数が減ります。

 

③毎月の返済額が軽減される

住宅ローンを借り換えれば利息が減るのでトータルだけでなく毎月の返済額も減少します。

 

住宅ローンを借り換えるデメリット

①返済総額が増える場合がある

住宅ローンを借り換える目的は返済総額を減額することですが

借り換えることによって返済総額が増大してしまう場合もあります。

諸経費や税金などを考慮に入れてしっかりと計算をした上で

乗り換えをするかどうか判断する必要があります。

変動金利の場合は市場の将来など予測することが難しい要素もありますが

借り換え前より返済がか増えるかどうかは同じ金利で計算することで判断することが出来ます。

 

②借り換え手数料が発生する

住宅ローンを借り換えする際は手数料が発生する場合があります。

利用している金融機関によって異なりますが借り換えする際に

かかる手数料も考慮して計算するようにしてください。

 

③繰上返済手数料が発生する

利用している住宅ローンによっては繰上返済手数料が発生する場合もあります。

借り換え手数料と同様に他社に乗り換える事で発生する手数料です。

ネット経由の住宅ローンなどでは繰上返済手数料が発生するものは少ないですが

自分が使っている金融機関はどうか確認した上で実施する必要があります。

 

残高・残存年数がわずかでもメリットはあるのか

住宅ローン残高・残存年数が目安の基準を切っていたとしても借り換えをすることでお得にはなります。

ただ、やはり目安を切った後での借り換えの効果は限定的なので

出来れば早く借り換えをすることをオススメします。

また詳しくは後述しますが借り換えの効果が少ない場合

借り換え費用によって損失が発生する可能性もあるので注意が必要です。

 

住宅ローン残高・残存年数がわずかの時はメリットが少ないこともあって多くの方が借り換えを見送ります。

しかし借り換えるローンの金利が今よりも大幅にお得になる場合は

目安を切っていても借り換える余地はあります。

ここ10年で住宅ローン金利は大幅に低くなっていることもあり

金利差が2％を超える借り換えも難しくはありません。

残高がわずかでも借り換えでお得にできないか検討してみるのが大切です。

 

金利差0.5％でもメリットはあるのか

ご存じの通り2010年台半ばから日本はマイナス金利政策を

実施しており、住宅ローンは超低金利を維持しています。

加えて各金融機関でも金利の値下げ競争がおこっており

更に年1.0％も金利の安い住宅ローンを探すのは困難とも言えます。

例えば、金利差が0.5％の借り換えでもメリットはあるのか。

 

まず希望借入額1000万円・返済期間20年の元利均等返済の条件で金利1.5％から1.0％に借り換えたとします。

この場合、総支払額の差は以下の通りです。

【借り換え前】1,158万円

【借り換え後】1,103万円

【差額】55万円

 

一方、返済期間30年、借入額2000万円で同じ条件を適用すると、以下のようになります。

【借り換え前】2,484万円

【借り換え後】2,315万円

【差額】169万円

 

残高・残存年数が多いだけで数倍の借り換え効果があることが分かりました。

このように早めのタイミングで借り換えるのであれば金利差0.5％でも大きなメリットが見込めます。

 

住宅ローンの借り換えの目的

住宅ローンの借り換えは月々の返済額を減らす目的と

返済期間を短縮する(トータルの返済額を減らす)目的の2つがあることが分かります。

そのうち住宅ローンを借り換える方の半数以上は返済期間を短縮することを目的としています。

月々の返済額が減ってもトータルコストが高ければ意味がないので

多くの方は総返済額が減るかどうかを借り換えの基準にしているようです。

 

一方、月々の返済額を減らしたほうが良いケースは例えば既に返済の工面が難しい場合などが挙げられます。

少しでもお金に余裕を持ちたい方は月の負担を減らしたいと思うようです。

また、子どもが小さく、まとまった教育費が今後かかる場合なども直近の支払いを減らす方向で良いでしょう。

 

金利が下がるのを待つのはオススメできない

住宅ローン借り換えの効果を考えると金利が下がったタイミングで借り換えをするのが理想的に感じます。

実際、金利の推移を見ながら借り換え時がいつか見計らっている方は多いです。

ただ結論から言うと、こうした考え方で借り換え時を伺う方法は

上手くいかないケースが多く、あまりオススメできません。

なぜオススメできないのか、具体的な理由は下記の通りです。

 

①金利の推移を予測するのは難しい

住宅ローンの金利は日銀の金融政策や景気の動向、国際情勢など

様々な要因によって変化するため、現実的に推移を予測するのは不可能です。

今後の金利は上がるのか、下がるのかですら専門家の間で意見が分かれるため

何年何月が最低金利を更新するかを予測するのは出来ないと考えて間違いありません。

 

②借り換えメリットが減少する

低金利の住宅ローンに借り換える恩恵は、長い返済期間と高い残債があるタイミングであるほどお得になります。

例えば借り換え3,500万円の残高が400万円のタイミングで金利が1.0％低いローンに借り換えるよりも

残高3,000万円のタイミングで金利が0.75％低いローンに借り換えるほうがメリットはずっと大きいです。

金利が低くなるタイミングを見計らう場合、基本的に借り換えのタイミングは後倒しになるので注意が必要です。

 

③収入・健康状態が悪化するリスク

住宅ローンの借り換えは、今の収入・健康状態が今後も続くと考えておこなう方が多いです。

ただ、金利が下がるのを待っている間に収入が下がったり

病気にかかったりしてしまうと借り換え審査に落ちる可能性が非常に高くなってしまいます。

 

まとめ

今回は住宅ローンの借り換えのメリット・デメリットについてご紹介しました。

結論、早ければ早いほどメリットを享受できるのが借り換えです。

まずは金融機関の担当者に相談してみる事が第一歩になります。

金融機関側も借り換えをしてほしいですから親身になって相談に乗って頂けます。

郡山市で借り換えを検討している方は、是非ともチャレンジしてみてください。

 

 

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