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オーナーチェンジは表面上お得である一方で内覧ができない・入居者の権利が

守られているため、欠陥・過失になかなか気づきにくいという側面があります。

今回はオーナーチェンジで起こりうる失敗事例や入居者様の立ち退きについて紹介していきます。

 

 

オーナーチェンジの失敗事例

①オーナーチェンジ後に入居者様が一斉退去した

購入前は上手く運用できていたように見えたのにオーナーチェンジ後に入居者がまとめて退去する事例があります。

オーナーと入居者の関係が深く、裏で手を回していたケース

不動産会社がサクラを用意していたケースなどが考えられますが

オーナーチェンジ物件は売却時に無理にでも空室率を下げて良く見せるのが一般的です。

そのため、程度の大小はあれ、こうしたケースは起こり得ることを知っておく必要があります。

 

②入居者様のステータスを把握していなかった

学生街のマンションなどは入居者様が大学を卒業する段階で一気に退去する傾向にあります。

このように入居者のステータスを把握していないと購入後に

一斉退去に見舞われて家賃を下げざるを得なくなるケースが良くあります。

その他、20代の社会人が多い物件などは結婚を機に退去されるケースも多いです。

 

③設備が故障していた

オーナーチェンジ物件の内覧がじっくりできないというデメリットがあります。

設備が故障していた場合、入居者から連絡が来た時点で

オーナーが対応しなければいけないので注意が必要です。

これは前オーナーが黙認して起こるケースもありますが

入居者が気付くのが遅れていたら前オーナーも気付きようがないので注意が必要です。

 

オーナーチェンジ物件の入居者様を立ち退きさせる方法

物件のオーナーになったからと言って購入後すぐに入居者様を立ち退きさせることはできません。

しかし、これからご紹介する立ち退きの段取りを行えば、立ち退きは実現します。

 

①賃貸借契約更新の時に合わせて交渉

賃貸借契約の更新は2年に1度行うのが一般的です。

立ち退きをお願いしたい入居者様がいる場合は契約更新の1年から半年前から話し合いを行ってください。

貸主様(オーナー)に立ち退きさせる権利や権威はありません。

しかし物件に対するこだわりが借主様になければスムーズに話が進みます。

立ち退きの合意が取れれば貸主様は退去時の原状回復費用を免除する必要があります。

 

②解除事由の確認

借主と交わしている賃貸契約書内に記載されている解除事由に抵触する問題があれば

正当事由なしで立ち退きのお願いができます。

解除事由には以下のものが該当します。

・家賃の滞納

・転貸借

・（禁止されている）ペットの飼育

・騒音トラブル

 

③立ち退き料を支払う

3つ目は借主様に立ち退き料を支払って部屋を空けてもらう方法です。

立ち退き料支払いの上で立ち退いてもらうには

賃貸管理を依頼している会社に交渉依頼を出します。

交渉依頼の条件はオーナーが提示できるので借主と納得がいくまで話し合いを行い

お互いが納得できる金額を着地点にして立ち退きに関する話し合いをしてください。

立ち退き料の支払い金額は資産価値の上昇によって変動します。

 

安易に立ち退きを行うのは得策ではない

正当な段取りや解除事由に抵触する文言があれば入居者の立ち退きが行え

所有物件の資産価値上昇から住民トラブル防止、利回りの改善などが行えます。

しかし、入居者にとって住む場所を追い出されるのは苦であり

追い出す側にとっても多大なるストレスや費用が発生します。

ここでは、立ち退きを行った際に発生するデメリットを3つご紹介します。

 

①立ち退き費用が掛かる

解除事由に抵触していない入居者を物件から立ち退きさせるには

契約更新前に交渉を行うのが正攻法です。

その他にも立ち退き料の支払いから交渉が難航した場合の

弁護士への相談費用、裁判費用など費用発生による立ち退き方法があります。

もし立ち退き交渉が裁判沙汰にまで発展した場合、その費用は100万円以上します。

正当な理由がない限り、安易に立ち退きをお願いするのは得策とは言い難いです。

 

②交渉期間が長い

借主様と貸主様との間で普通賃貸借契約を交わしている場合、借主の移行が尊重されるため

貸主様が持ちかけた立ち退き交渉の期間が半年から最長で1年以上続く場合があります。

また定期賃貸借契約を借主が交わしている場合は契約満了を迎える時期まで待つ必要があります。

 

③精神的ストレスが掛かる

3つ目は精神的ストレスが募る点です。

生活に欠かせない「住」という事柄で借主と交渉を行わなきゃいけないため

時として相手が感情的になる場面が多々あります。

交渉を行ってきたが頑として相手が首を縦に振らないケースが多く

交渉そのものが破断してしまうこともあります。

 

 

売買取引前にチェックすべきポイント

①現行の賃貸借契約書をチェックする

オーナーチェンジ物件の運用が上手くいくかどうかは賃貸借契約書の内容に大きく関わってきます。

どのような条件で契約が締結されたのか必ずチェックしてください。

・入居時期

・保証人の有無

・敷金のルール

・費用の負担

・解約予告期間

・更新料

など

 

②遠方の物件でも現地調査をおこなう

遠方のオーナーチェンジ物件を購入することもあるかと思いますが

その場合も必ず購入前に現地調査をおこなうようにしてください。

広告写真というのは現物より良く見せようとしているケースがほとんどです。

良いと思った物件も現地をチェックすれば意外と散らかっていたり

分別されていないゴミ捨て場から入居者の質の低さを感じたりします。

「一度見ただけでは　物件の良さはわからないのでは？」と思うかも知れませんが

内覧に来る入居希望者様も第一印象で判断する訳ですから

あなたの正直な感想は物件選びの大きな判断基準になります。

 

③修繕履歴を必ずチェックする

過去の修繕履歴は今後の資金計画や資産価値を考える上で重要なポイントとなります。

引渡し直前に大規模修繕があった物件なら、すぐリフォームの必要はありませんが

修繕の履歴がないなら引渡し後に費用がかかってくる可能性が高いです。

 

まとめ

オーナーチェンジは一長一短で初心者でも簡単に不動産投資を

始められる一方でトラブルに発展しやすいリスクがあります。

もっともオーナーチェンジでトラブルが起きるのは

空き物件に比べて調査が行き届いていない場合が多いです。

オーナーチェンジ物件を購入する際も空き物件購入と同様

緻密な情報収集や現地調査を忘れないようにしてください。

郡山市で不動産投資を検討している方は是非当社にご相談ください。

 

 

 

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