オーナーチェンジとは
不動産物件を探す際によく見かけるオーナーチェンジという言葉があります。
一般的に耳慣れない言葉ですが、わかりやすく説明をすると
賃借人(入居者)がいる物件の所有権を売買することです。
入居者がいるところから不動産投資をスタートできるので
早く確実に収益化することができるという魅力があります。
その一方でオーナーチェンジ物件には注意点も多数存在するので
購入前に必ず確認することをオススメします。
今回は郡山市で不動産投資を検討している方に向けてオーナーチェンジについて解説します。
オーナーチェンジで引継ぐ権利・義務
購入を募集している「オーナーチェンジ物件」は
以前の賃貸借契約の内容がそのまま新オーナーに引き継がれる仕組みとなっています。
そのため、引渡しが完了してから、すぐに家賃の受け取りが可能です。
オーナーの名義以外のルールは原則そのままというのがオーナーチェンジの仕組みです。
①引継ぐ権利
オーナーチェンジでは所有権が移転によって、オーナーが享受できる3つの権利も引き継がれます。
・賃貸料を得る権利
・建物が返還される権利
・原状回復の権利
まず最も重要な賃料の受取権も引渡し後にそのまま引き継がれます。
また入居者が解約した場合は、その空室の所有権は新オーナーに返還されます。
最後に入居者が退去する際に原状回復を依頼する権利も新オーナーに引き継がれます。
入居年がまだ旧オーナーの人でも新オーナーの原状回復依頼には応じなければいけません。
②引継ぐ義務
一方で、オーナーがおこなわなければいけない義務も新オーナーへと引き継がれます。
・建物を利用させる義務
・建物の修繕義務
・退去時の敷金返還義務
まず新オーナーは契約に則って入居者を住まわせる義務があります。
オーナー権利を行使して建物を独占することはできないので注意してください。
また建物が破損した場合はオーナーが責任をもって修繕をしなければいけません。
その他、退去時の敷金返還義務も新オーナーへと引継がれます。
オーナーチェンジは入居者にとって大きな問題ではない
通常、賃貸物件に住む方にとってオーナーが誰かというのは大した問題ではありません。
入居中にオーナーチェンジが実施されたとしても入居者にとって何かが変わる訳ではありません。
しかし管理会社を挟まずオーナーチェンジが行われた場合、振込先の口座が変更されることがあります。
管理会社を挟んでオーナーチェンジが行われた場合は
振込先の変更など必要段取りの対応をすべて会社側が代行してくれます。
オーナーチェンジ物件を購入するメリット
①家賃収入が発生する
オーナーチェンジ物件を購入する最大のメリットは既に入居者様がいるため翌月から家賃収入が発生します。
前オーナーから引き継ぐ形で物件の売買を済ませるので入居者募集を行う必要がありません。
加えて入居者がいない状態で始める不動産投資とは違い賃料設定や募集広告の手配などの手間を省けます。
さらに入居者が退室しても前オーナーから引き継いだ資料や経営ノウハウを活かせば
初めての不動産投資も大きな失敗をする心配がありません。
②融資審査が通りやすい
2つ目は家賃収入があるおかげで金融機関の融資審査が通りやすい点です。
融資を受けるためには安定した収入があることが大切です。
毎月入居者から常に一定金額の賃料が振り込まれるため
融資審査突破のカギになる「安定した収入がある」という条件を満たしています。
ただし空室がある物件で不動産投資を行った場合
収益性が低いという評価を受けるため融資審査突破が難しいです。
③前オーナーの運営ノウハウが引継げる
3つ目のメリットは前オーナーが築いた運営ノウハウをそのまま引継げる点です。
入居者がいない新築同然の不動産で、投資を始める場合
賃料設定から入居者募集の手配、運営の段取りなど
不動産運営に欠かせない準備に加え、多額の資金が必要です。
加えて賃料設定を行うにしても不動産の立地・周辺環境・土地柄の相場料金
設定時期など様々な要素を考慮しなければなりません。
しかしオーナーチェンジ物件なら前オーナーが築いた
運営ノウハウを使用して、不動産運営が行えます。
さらに運営ノウハウのデータを参照することで
過去に何が良くて何がダメだったのかがハッキリでき効率よく投資運営ができます。
オーナーチェンジ物件を購入するデメリット
①各部屋の状況が把握できない
物件に入居者がいる状態だと翌月から家賃収入が見込める反面
物件室内状況が把握できないまま引継ぐケースがあります。
前オーナーと賃貸契約を交わしている方がいる状態で引継ぎを行うため
不動産の外見や各室内の状況を書類上でしか把握できない可能性があります。
また部屋使いが荒い方がいれば高額の原状回復費の支払いを押し付けられている可能性もあります。
②住宅ローンが組めない
不動産投資用の物件として購入した物件は住居用でないため住宅ローンの使用ができません。
オーナーチェンジ物件はあくまで家賃収入が得られる「収益物件」に位置付きます。
自分が住むために物件購入を進めたとしても住宅ローンを組むのは不可能です。
③管理状況が悪い
オーナーチェンジ物件の中には物件の管理費や修繕積立金の運用を渋っていたツケが
購入した新オーナーにすべてまわってくることがあります。
降り注ぐ火の粉を払うためにも、売買契約を結ぶ条件に
「前オーナーがすべき支払い・手続きを済ませておく」といった内容を盛り込んでおくのがオススメです。
④入居者様の条件変更ができない
オーナーチェンジ物件は不動産所有の権利から入居者様との賃貸契約などを前オーナーから引継ぎます。
引継ぐものの中には新オーナーである買主様が直接入居者様と
交わした覚えがない契約内容によって生じた義務を果たさなければなりません。
不都合に感じる内容であっても正当な理由なしでの破棄・変更はできません。
また賃貸料の変更や入居者様の立ち退きなどは
オーナー権威で行えますが、様々な段取りを経てから行えます。
物件のオーナーになったとはいえ思い通りに運営を進められないことが
多々あるうえ入居者様とのトラブルに発展することもあります。
まとめ
今回はオーナーチェンジについて解説しました。
購入物件検索をしていて相場より安い物件を発見すると
オーナーチェンジとなっているケースは多々あります。
実需（買主様自身が住まう物件）の1割～2割引きで販売されている事が多いです。
郡山市で不動産投資を検討している方は是非当社にご相談ください。
当社では不動産売買を検討しているお客様にとって、お役立ち情報を随時更新していきます。
郡山市の不動産売却、不動産購入は、えんどう不動産株式会社へお任せください。
