2025.09.08
土地と建物の名義が違う場合における不動産売却
土地と建物を一括で売却する際、土地と建物の名義人（所有者）が異なる場合には
権利処理の関係で複雑な手続きが必要となります。
後にトラブルを生じないように不動産売買契約を締結する前に不動産会社へご相談ください。
今回は土地と建物の名義が違う場合における不動産売却の手続き・注意点について解説します。
土地と建物の名義が違う理由
①土地所有者以外の人が土地を借りて建物を建てた
建物所有者は建物の存在によって土地を占有していることになります。
したがって土地が他人の所有物である場合には土地を利用する権限が必要です。
もっとも典型的には土地所有者が建物所有者に対して借地権（地上権または賃借権）を設定し
借地権に基づいて建物所有者が土地を利用しているパターンが考えられます。
この場合、借地権設定契約の内容を確認することで土地所有者と建物所有者の関係性が明らかになります。
②土地と建物を別に相続した
もともと土地・建物の両方を所有していた人が亡くなり
相続によって土地・建物が別々に承継されるケースも考えられます。
一般的には土地と建物の所有者は同じにしておく方が便利です。
しかし遺産分割に関するさまざまな事情との関係で
土地と建物の相続人をあえて別々にすることもないわけではありません。
③前所有者からの名義変更が未了
法的には土地と建物の所有者が同じであっても
どちらか一方のみ所有権移転登記手続きが行われていない場合には
登記簿上の土地・建物の所有者がずれてしまいます。
この場合は真の所有者に所有権登記を移転すれば、土地・建物の登記名義人を一致させることができます。
土地と建物の所有者が違う場合の不動産一括売却
実際には土地と建物の所有者が同じなのに登記簿上の所有者がずれているだけというケースであれば
真の所有者に所有権登記を移転すれば通常どおり土地・建物の売買を行うことができます。
問題は登記簿上の表示のとおり土地と建物の真の所有者が異なる場合です。
土地だけ、または建物だけで売却するのであれば比較的シンプルですが
所有者の違う土地・建物を一括売却する場合は契約交渉などが複雑になります。
土地と建物の所有者が違う場合において不動産一括売却の際に
必要となる手続きの大まかな流れは、以下のとおりです。
①土地・建物のそれぞれについて所有者の売却同意を得る
土地・建物の所有者が異なる場合、一括売却に当たっては、両方の所有者が売却に同意する必要があります。
まずは土地所有者と建物所有者の間で話し合い売却をすることについて大筋で合意した後に
売却先の選定や売買条件の具体的な交渉に移行していきます。
②買主様と契約交渉する
買主様候補が見つかったら具体的な契約条件について交渉を行います。
土地所有者・建物所有者は、いずれも売主という立場ではありますが
それぞれが独立した当事者として売買契約を締結することになります。
そのため土地所有者・建物所有者の間で意見をすり合わせるというよりは
それぞれの立場で、ご自身にとっての契約条件の有利・不利を検討してください。
③土地売買契約を締結する
契約交渉がまとまった段階で土地売買契約書を締結します。
土地と建物の所有者が違う場合、土地所有者・建物所有者の
両方が売買契約の当事者となり契約書にサインする必要があります。
④残金決済、所有権移転登記
売買契約書の規定に従い不動産の残金決済します。
代金の支払いおよび物件の引渡しによって売主様から買主様へ物件の所有権が移転します。
残金決済後、所有権の移転について第三者対抗要件を備えるために
所有権移転登記の手続きを行うことが必要です。
売主様側で事前に登記名義を統一する必要はなく、土地所有者・建物所有者が
それぞれ直接買主様に対して「同時に」所有権登記を移転すれば足ります。
まとめ
土地と建物の所有者が異なる場合、不動産売却をはじめとして
それぞれの不動産の活用方法につき、土地所有者・建物所有者の間でトラブルを生じがちです。
土地・建物の所有者同士、および不動産売却の場合は
買主様候補とも適切にコミュニケーションをとり
不動産に関するトラブルの回避に努めてください。
出来ればこのような案件はキチンと不動産会社を通して売買する事をオススメします。
土地・建物の名義が違う物件の売却をご検討している方は是非当社にご相談ください。
当社では不動産売買を検討しているお客様にとって、お役立ち情報を随時更新していきます。
郡山市の不動産売却、不動産購入は、えんどう不動産株式会社へお任せください。
