2025.12.15
セットバックが必要な物件を売却するときのポイント
建物を建てるための土地は建築基準法により接道義務が定められています。
もし基準を満たしていない場合セットバックにより敷地の境界を見直さなければなりません。
今回は郡山市内で所有する不動産がセットバックが必要な物件だったときの売却時のポイントをご紹介します。
道路に面する物件の売却で確認したいセットバッグについて
土地を売却する際に知っておきたいセットバックとは
敷地の境界線を道路や隣地から離す（後退させる）ことを意味します。
建築基準法において建物を建てる土地は次の条件を満たさなければなりません。
幅員4m以上の道路に、間口2m以上で接している
しかしこの基準が定められる以前の古い建物では十分な幅員や間口が確保されていないケースがあります。
もし所有する物件に接する道路が基準を満たしていないと、敷地の境界線を後退させなければなりません。
セットバッグの方法ですが、基本的には道路の中心線から2mまで敷地を後退させる必要があります。
ただし対面の敷地がすでに後退済みなら、中心線は現況と異なる場合があるので注意が必要です。
また対面が川や線路など境界線を後退できない場所のときは
自身の敷地のみで幅員4mを確保しなければならないケースもございます。
セットバッグが必要な物件を売却する際のデメリット
セットバックにかかる費用は、一般的には所有者が負担します。
また不動産売買にあたって、後退させた部分の土地にも代金が発生します。
そのため物件価格は相場より低くなりがちなのがデメリットです。
買主様の立場からすると後退する面積は自分の所有物にはならないので
あくまでセットバッグ後の「有効宅地面積」で坪単価などを計算します。
なお該当箇所の固定資産税や都市計画税は非課税になるなどの減免措置があります。
減免を受けるためには申請が必要なので自治体である郡山市に問い合わせてみてください。
また土地を後退させた箇所には、塀などの工作物を設置したり車両を駐車したりできません。
また公共道路と同等に扱わなければならないので容積率・建ぺい率の計算時には
敷地面積からも除外する必要があります。
なおセットバックが必要な土地は、そのままの状態では建て替えられません。
そのため不動産売却にあたっては、購入希望者から敬遠されてしまう場合があります。
ただし（いつになるか不確定ですが）近隣の建て替えが進めば将来的には
道路幅員が4ｍになりますので必ずしも悲観する必要はない考えられます。
まとめ
今回は郡山市内で不動産売却をお考えの方に向けて
セットバックが必要な物件とはどのような物件なのか
売却時の注意点やデメリットとともにご紹介しました。
増改築や建て替えに関する制限が多い土地なので
利用予定がない場合は早めに売却するのがオススメです。
お客様のお持ちの土地がセットバッグが必要か否かは
市役所で調査する事ですぐに分かります。
調査をご希望の際は、お気軽にお声掛けください。
当社では不動産売買を検討しているお客様にとって、お役立ち情報を随時更新していきます。
郡山市の不動産売却、不動産購入は、えんどう不動産株式会社へお任せください。
