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相続において相続人間で揉め事になりやすいポイントの一つが「不動産の評価」です。

不動産の評価方法にはさまざまなパターンがあり、それぞれに長所・短所があります。
最終的には相続人同士の話し合いなどで評価方法を決定しますが

その前提として、どのような方法があるのか知っておくと良いと考えます。

今回は不動産の価値を評価する主な方法について解説します。

 

相続で不動産の評価が問題になりやすい理由

①不動産は価値が高い

もっともシンプルな理由として不動産は一般的に価値が高い点が挙げられます。

中には相続財産の総額のうち、そのほとんどを不動産が占めるという相続事例も少なくありません。

相続財産の中でも価値・重要度が高い不動産については当然各相続人も大きな関心を持ちますので

その評価方法について熾烈な議論が交わされることも多いようです。

 

②現物分割・代償分割では実際の売却が行われない

不動産の評価が必要となるのは「実際には不動産を売却せずに分割する場合」です。

売却が行われる場合は売却価格をそのまま不動産の評価額として用いることで問題ありません。
しかし売却が行われない場合には相続開始時点での不動産の価格を評価し

その評価額を前提として遺産分割を行う必要があります。

実際に売却を行わない不動産の分割方法としては「現物分割」と「代償分割」の2つがあります。

 

（1）現物分割

土地の分筆などを行い、不動産を物理的に分割する方法

 

（2）代償分割

一部の相続人のみが不動産現物を取得し、その見返りとして他の相続人に対して代償金を支払う分割方法

 

現物分割と代償分割のいずれかが行われる場合には不動産の評価が重要になると理解しておいてください。

 

③評価方法について様々な考え方がある

不動産の評価方法は一つではなく様々なパターンが存在します。

相続人同士で合意できるのであれば、どの評価方法を用いても構いません。
しかし、ある評価方法を採用することが有利になる相続人もいれば反対に不利になる相続人も存在します。

したがって評価方法に関する意見は相続人間で分かれることが多いです。

その結果、各相続人が異なる不動産の評価方法を主張し話し合いがまとまらないケースがあります。

 

 

不動産の評価方法

不動産の評価方法には様々なパターンがあり、それぞれについてメリット・デメリットが存在します。

どの方法も一長一短なので正解はありませんが相続人間で

話し合いを尽くして納得できる評価方法を選択してください。

 

①客観的な指標を利用して評価する方法

不動産については以下に挙げる公的な指標が存在しますので

いずれかの指標を用いて不動産の評価額とすることが考えられます。

（1）固定資産税評価額

（2）相続税評価額

（3）地価公示価格

これらの客観的な指標を用いた不動産評価のメリットは恣意的な要素を入れ込む余地がなく

公正な評価が行われたという感触を得られやすい点です。

一方デメリットとしては画一的な指標であるがために個々の不動産の特性を

価格に反映しにくい点や実勢価格に比べて評価額が低くなりやすい点が挙げられます。

 

②不動産会社による査定を行う方法

不動産会社に依頼して査定を行ってもらうことも不動産評価の方法として用いられています。

不動産会社による査定は取引価格に特化した検討に基づいて行われます。
そのため実勢価格を敏感に評価額へと反映できる点が大きなメリットです。

その一方で不動産鑑定士による鑑定よりは厳密性に劣り

また不動産会社や評価依頼者による恣意的な要素が入り込みやすいというデメリットがあります。

 

③不動産鑑定士による鑑定を行う方法

不動産鑑定士による鑑定は公正に不動産評価を行う観点から有力な方法です。

実勢価格も踏まえつつ多方面から不動産の価値を評価する点で

不動産鑑定士による鑑定には高い客観的信頼性が認められています。

その一方で鑑定費用としてまとまった金額が必要となるのが難点です。

 

 

不動産の評価の決め方

まずは遺産分割協議を進める中で不動産の評価方法・評価額についての合意成立を目指します。
話し合いで問題が解決すれば時間的・経済的コストが少なく済むため

できる限り話し合いでの解決を目指してください。

とはいえ不動産の評価方法は多種多様であり絶対に正しい評価方法というものは存在しません。

そのため、ご自身が主張する評価方法の正当性を他の相続人に認めさせることはなかなか困難です。

相続人間で不動産の評価方法に関する意見が食い違っている場合には

各相続人が主張する評価額の中間をとったり

不動産以外の論点と組み合わせて交渉したりすることが考えられます。

どうしてもある程度の妥協は必要になりますので専門家にご相談のうえで

状況に応じて合理的にご判断ください。

 

不動産の評価に関して相続人同士の話し合いがまとまらない場合には

法的手続きに場を移して評価方法・評価額に関する議論を続けることになります。

遺産分割に当たって不動産の評価が問題になっている場合には「遺産分割調停」という方法があります

遺産分割調停では裁判官と民間の有識者である

調停委員が間に入って、各相続人の言い分を公平に聴き取り、妥協点を探ります。
不動産の評価方法・評価額を含めて裁判官が提示する調停案に全相続人が同意すれば調停成立となります。

これに対して調停が不成立となった場合には裁判所が「審判」を行い遺産分割の結論を示します。

 

まとめ

相続財産に不動産が含まれている場合、その評価を巡って

相続人間で争いが生じてしまう可能性が高いです。

不動産の評価方法は多種多様であり、それぞれ一長一短で絶対の正解がありません。
そのため各相続人が自分にとって有利な評価方法を主張した結果

不動産の評価額についてなかなか合意に至らないケースがあります。

不動産の評価方法についての揉め事を深刻化させないためには

相続人同士で綿密にコミュニケーションを取り合い

互いに合理的な範囲で妥協し合うことが大切です。

郡山市で相続について、お悩みの方は是非弊社にご相談ください。

 

 

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