行政代執行による空き家解体の流れについて
前回は行政代執行によって解体対象となるものについて解説しました
今回は実際の流れや回避する方法について解説します。
郡山市で空き家を所有、相続した方は参考にしてください。
行政代執行による空き家解体の流れ
空き家が行政代執行によって取り壊されるまでには
空家等対策特措法・行政代執行法に基づき、以下の手続きが必要となります。
①所有者などに対する助言・指導
特定空家等が所在する市町村の長は、特定空家等の所有者または管理者に対して
除却・修繕・立木竹の伐採など周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとるよう
助言または指導を行うことができます（空家等対策特措法14条1項）。
ただし特定空家等を除却すべき旨の助言または指導を行うことができるのは以下のいずれかの場合に限られます。
・そのまま放置すれば、倒壊など、著しく保安上危険となるおそれのある場合
・そのまま放置すれば、著しく衛生上有害となるおそれのある場合
②所有者などに対する勧告
市町村長による助言または指導が行われても、なお特定空家等の状態が改善されない場合には
市町村長は相当の猶予期限を付したうえで除却・修繕・立木竹の伐採など
周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとるよう
所有者または管理者に勧告することができます（空家等対策特措法14条2項）。
勧告は依然として法的拘束力はないものの助言・指導よりも強めの行政指導という位置づけです。
なお市町村長による勧告が行われた場合、当該特定空家等については
固定資産税の住宅用地の特例の適用を受けられなくなってしまいます。
③所有者などに対する命令
特定空家等の所有者または管理者が正当な理由なく勧告に従わない場合において
特に必要と認めるときは、市町村長は相当の猶予期限を付したうえで
勧告に係る措置をとるよう命令することができます（空家等対策特措法14条3項）。
命令を発するためには対象者に対して事前に意見陳述等の機会を与えなければなりません（同条4項～8項）。
「命令」の段階になると法的拘束力が生じ
特定空家等の所有者または管理者は、市町村長の命令に従わなければなりません。
命令に従わなかった場合「50万円以下の過料」に処される可能性があります（同法16条1項）。
④行政代執行の戒告
市町村長の命令に係る措置を、特定空家等の所有者または管理者が
・履行しないとき
・履行しても十分でないとき
・履行しても期限までに完了する見込みがないとき
には行政代執行が認められるようになります（空家等対策特措法14条9項）。
行政代執行を実施する際には、相当の履行期限を定め
その期限までに履行がなされないときは代執行をなすべき旨を
特定空家等の所有者または管理者に対して
事前に文書で戒告しなければなりません（行政代執行法3条1項）。
⑤行政代執行の通知
戒告によって指定された期限までに特定空家等の所有者または管理者が
義務を履行しない場合には市町村長が「代執行令書」を発送して通知を行います（行政代執行法3条2項）。
代執行令書には以下の事項が記載されています。
・代執行をなすべき時期
・代執行の為に派遣する執行責任者の氏名
・代執行に要する費用の概算による見積額
なお戒告と代執行令書による通知については非常の場合または危険切迫の場合で
急速な実施について緊急の必要がある場合には省略することが可能です（同条3項）。
⑥行政代執行の実施、費用の徴収
代執行令書による通知の後、指定された時期が到来したら行政代執行が実施されます。
代執行の際には執行責任者が現場に派遣され適宜解体業者を手配したうえで空き家の除却が行われます。
代執行に要した費用は国税滞納処分の例により
特定空家等の所有者または管理者から徴収されます（行政代執行法5条）。
所有者・管理者不明の空き家は略式代執行
行政代執行は、あくまでも所有者または管理者が判明している空き家についてのみ行うことができます。
しかし実際には度重なる相続などによって所有者・管理者が不明となっている空き家も存在します。
所有者・管理者不明の空き家についても防災・衛生・景観の観点から
周辺地域に悪影響を及ぼし得る点は同様です。
そこで、市町村長が過失なく、空き家の所有者・管理者を確知できない場合には
「略式代執行」と呼ばれる手続きにより空き家の除却等を
行うことが認められています（空家等対策特措法14条10項）。
略式代執行を行う場合、市町村長は相当の期限を定めたうえで
期限が過ぎれば略式代執行を行う旨を公告しなければなりません。
実際に略式代執行が行われる場合、その費用は市町村の財源によって賄われます。
空き家行政代執行を回避する方法
自らが所有または管理する空き家について行政代執行が行われた場合
空き家そのものを失ってしまうばかりでなく代執行費用として巨額の出費が発生してしまいます。
このような事態を避けるためには早い段階で以下の対策を講じてください。
①自ら空き家を解体して更地にする
空き家を活用する具体的な予定がない場合には
ご自身で空き家を解体して更地にしてしまうことも考えられます。
自ら解体を行う場合、解体業者を自分で選定できるので
解体費用を安く抑えられる可能性があります。
更地にした後は新たに建物を建築したり駐車場などの用地に転用したりするなど
ご自身の状況や地域のニーズに合った活用方法をご検討ください。
②土地と空き家を一体で売却する
空き家の管理にも費用がかかるうえ、長年空き家とその土地を
所有していると、固定資産税の負担も積み重なります。
このような経済的負担が重い場合には土地と空き家を一体で売却してしまうのも一つの選択肢です。
建物にはほとんど価値がないとしても立地がよければ土地部分だけでも高値が付く可能性があります。
③空き家を適切に管理する
空き家を維持していく場合には行政代執行による除却を避けるため適切に管理を行う必要があります。
ご自身で管理することが物理的に難しい場合には管理業者に依頼する方法も考えられます。
少なくとも周辺の防災・衛生・景観に悪影響を及ぼすことのないよう
定期的に空き家のメンテナンスを行ってください。
まとめ
今回は空き家の行政代執行による解体の流れや回避する方法について解説しました。
郡山市も他の市町村と変わらず管理されていない空き家が散見されます。
現在は行政代執行に至るのはレアケースのようですが
今後、各自治体で行政代執行が増えていくのではないかとの噂をあちこちで聞きます。
郡山市で空き家の対処にお悩みの方は是非弊社にご相談ください。
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