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マンションで生活していながら以前から患わっていた病気によって

室内で病死してしまうということは決して珍しいことではありません。

そのような場合は、すぐさまその遺体は処理されます。

そして、その部屋が空き部屋となった場合は新たな借り手を探すか売却しようとします。

しかし自殺や殺人ならともかく住人の病死によって住人が亡くなったマンションを売却しようと思った場合

そのマンションは事故物件として扱われ、次の買い手に告知義務が発生するのか。

今回は入居者の死因が病死による場合の取扱いについて解説します。

 

病死のあったマンションは心理的瑕疵物件には原則ならない

マンションの室内で入居者が病死しても、ほとんどの場合で心理的瑕疵物件扱いにはなりません。

殺人や自殺の場合はニュースに取り上げられてネガティブな噂が拡散してしまいますが

病死の場合は特に拡散されることもないので価格に影響することはあまり多くありません。

人の死は大きく自然死と事故死に分けられますが自然死の場合はそこまで気にする必要はありません。

 

病死のあったマンションが心理的瑕疵物件扱いになるケース

ただ、自然死でも状況によっては心理的瑕疵物件扱いされる可能性があります。

特定のケースに当てはまる場合は、しっかり対策を練る必要があります。

 

①不審死の疑いで警察に捜査された

たとえ自然死だとしても警察が不審死の疑いをもって捜査にやってくる可能性もあります。

日本は警察への信頼度が高い国と言われており

警察が動けばたとえ無罪だったとしても悪い印象を抱いたままになる場合があります。

警察が周囲に聞き込み調査をおこなったりパトカーを敷地内に停めていたりする様子を

目撃されたらマンションの評判が落ちる可能性も十分あります。

実際に何か問題がなくても「警察が頻繁に調査をしているので

事故物件じゃないかと不安で安心して住めない」という

心情を持たれたら心理的瑕疵を有する事故物件と見なされてもおかしくありません。

 

②遺体跡が残っている

たとえ事件性が無いと言っても次に住む予定の住人の精神的な負担を考慮した場合

遺体の腐敗が部屋の中で進行してしまったマンションは事故物件として取り扱われる可能性が高いです。

そして売却の際にはそのことについて買い手に告知しなければならなくなります。

もし、そのことを伝えずにそのまま売買契約をしてしまい

近所での噂や室内に残ったわずかな遺体の腐敗の跡が見つかった場合

クレームやトラブルにつながる可能性もあります。

 

病死のあったマンションが心理的瑕疵物件とみなされないケース

前述の通り、病死のあったマンションも場合によっては心理的瑕疵物件とみなされてしまいます。

ただ、中には確実に心理的瑕疵物件とは見なされないケースもあります。

 

①家族に看取られて亡くなった

孤独死ではなく家族に看取られて亡くなった場合、その後の処置も適切に取られている可能性が高いです。

孤独死の場合は自然死と言われても「本当の死因は違うのではないか…」という

恐れがありますが、家族に看取られた場合はこうしたリスクがありません。

 

②搬送先の病院で亡くなった

入居者が搬送先で亡くなった場合はマンション自体が心理的瑕疵物件と見なされることはありません。

「病死した人が住んでいた」だけでは心理的瑕疵物件とみなす根拠としては弱いためです。

 

告知義務について

マンションの入居者が過去に亡くなった場合、告知義務は発生するのか。

これに関しては様々な判例があり明確な基準がある訳ではありません。

告知義務の有無を判断する基準はそのことを事前に知っていたら、契約したか、しなかったかが

ポイントになります。

自殺や殺人が過去にあった場合は、大抵の場合「知っていれば契約しない」と

なるので告知義務は原則あります。

ただ病死の場合は告知すべきかどうかの判断はかなり難しいです。

この場合は個人が自分なりに判断するのではなく専門家の意見を仰ぐようにしてください。

 

「入居者が自殺しても入居者を１人挟んだら告知義務は無くなる」という

噂がまことしやかに語られていますが実際はそんなことはありません。

数十年の月日が経っていれば心理的瑕疵物件とはさすがに、みなされないですが

数年の間なら入居者が何人か代わっていても心理的瑕疵物件扱いされる可能性は高いです。

病死の場合も同様で入居者が訴えを起こしたら総合的に判断されて

心理的瑕疵物件扱いされるケースはあります。

 

病死を告知するかどうかは不動産会社に直接相談するのが一番です。

専門家に判断を仰ぐということもありますが仲介売却してもらう上で

欠陥はなるべく伝えておいたほうが良いです。

仲介業者にも隠して売却を進めた場合、買主様と不動産会社の

双方から賠償請求される恐れがあります。

 

病死のあったマンションは価格を下げるべきか

病死があっても心理的瑕疵物件扱いにはなりませんが

現実的に興味を持っていた購入希望者も「病死はちょっと…」と購入を断ってくる可能性は大いにあります。

セオリーで考えると自然死はマンションの評価に影響しないので価格を下げる必要はありません。

ただし需要が下がって売れ残っており転勤までに間に合わない場合などは

早期成約のために価格を下げるのも一つの手です。

売り出し価格をいくらにするかは戦略的に重要な部分であり不動産会社と密に相談する必要があります。

 

病死のあったマンションをリフォームすれば高く売れるのか？

この問題は入居者の心理的な問題なのでリフォームをしても売れる保証はありません。

ただ中には「リフォームしてくれたなら安心して住める」と考える方もいるので難しいところです。

迷った時は経済的な部分も確認してください。

リフォームに1,000万円かけたとしても売却価格が1,000万円以上高くなることはほぼありません。

効果が見込めそうでもコストがかかりすぎる場合は売却する理由がなくなってしまうので注意してください。

一方、腐乱死体で発見された場合は変色したフローリングの張替えなどは必ずおこなう必要があります。

 

売却可能かは病死の状態による

上記で述べたように、部屋で入居者が病死した場合

そのマンションが売却時に心理的瑕疵物件として扱われるのかどうかというのは

遺体発見時の状態による部分が大きいです。

遺体が早期に発見され、きちんと遺族によって処理されたならば

そのマンションは心理的瑕疵物件として扱われることはありません。

しかし遺体の早期発見ができずに遺体の腐敗が進行してしまっており

部屋全体の特殊清掃やリフォームが必要な状態になっているのならば

そのマンションは心理的瑕疵物件として扱われる可能性が高いです。

 

そのような場合は後々のトラブルなどを避けるためにも

次の買主様に、そのことを前もって伝えておく必要があります。

たとえ事故物件として扱われるようなことがあっても

入居者の死因が病死の場合は殺人などの事件があった場合に比べれば値下げが小さくて済み

買主様によっては気にせずに購入してくれることもありますので

そこまで売却に苦労することはないかと思われます。

 

 

まとめ

今回はマンション内の病死について解説しました。

私の考えとしては少しでも懸念事項があれば全て正直に告知する事が重要だと考えています。

それも理解した上で購入してもらえれば良いだけです。

多少価格が下がってもトラブルが生じた際の心労や手間、費用などを考えても安いものになると思われます。

郡山市で病死があったマンションの売却を検討されている方は是非当社にご相談ください。。

 

 

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