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地震大国である日本に住んでいる以上、いつ巨大地震が起きても大丈夫という

安心感を得ておくという意味合いを込めて耐震性能を重視して物件購入を検討される方が多いです。

特に中高層建築物に当たるマンションを購入するときはこの項目に要注目して購入を検討されています。

そんな中で旧耐震のマンションを売却したくても、買主様が見つからないのではないかと不安に

思われる売主様が多かれ少なかれいらっしゃいますが、条件や工夫次第で売却することは可能です。

そこで今回は旧耐震のマンションが売れにくい理由と所有し続けるリスクをご紹介します。

 

旧耐震基準と新耐震基準の違い

旧耐震基準は現行の耐震基準が施行される以前に施行された耐震基準の名称です。

それぞれの違いは耐震性能にあります。

旧耐震基準は中地震に該当する震度５程度の地震に見舞われても

建物そのものに損傷がなく倒壊の危険性がないことを想定して定められています。

ただし、それ以上の規模の地震に耐えられることを想定していないため

建物の至る所で損傷が見られるほか、倒壊の危険性があります。

一方の新耐震基準は震度５程度の地震では損傷がなく

震度６,７の大地震が発生しても倒壊や崩壊しない建物であることとしています。

ただしあくまで基準であり、当時の建築士の考えによっては旧耐震基準の物件でも

震度６,７規模のものに耐えられる想定で建てられている可能性があります。

 

旧耐震基準マンションが売れにくい理由

①築年数が古い

買い手が付きにくい理由として一番大きいのは築年数が古いということです。

物件購入に対して新築志向が強い日本において安く購入できる中古物件も

「古い」という理由だけで買い手がつかず数ヶ月売れ残ってしまうことが多々あります。

加えて築年数が古いマンションともなればコンクリートの劣化や

専用・共有部分の設備の劣化、故障が危惧されています。

頑丈なコンクリートも雨風にさらされれば風化してヒビ割れが生じます。

そこから骨組みの役割を果たしている鉄筋が腐って建物の強度に影響を及ぼします。

たとえ新耐震基準のものであっても築年数が古いという理由だけで買い手がつかないことが多々あります。

共有部分の設備は定期的にメンテナンスを施していますが15年単位で改修工事や交換工事を行う必要があります。

定期的なメンテナンスが施されているとはいえ故障や異常が発生することを頭に入れておいてください。

 

②住宅ローン控除対象外

住宅ローンを組んでマンションを購入される方が大多数を占める中

ローンを組んだ方には年末残高の0.7%を所得税と住民税から控除できる制度があります。

それが住宅ローン控除という制度ですが利用できるのが築年数25年以内の物件という

条件が付いているため築年数次第では利用できないことが多いです。

また旧耐震基準のマンションも同様です。

住宅ローン控除が利用できれば買主様にかかる負担軽減につながるため

利用することを前提にしている買主様が多いです。

 

③購入資金の贈与税の適用外

物件を購入するとき親族から購入資金を援助してもらえる方がいます。

本来であれば援助資金の金額に応じて贈与税が課せられますが

物件購入に対する援助金であれば一定額までなら免税対象となっています

ただし免税が適用されるのが新耐震基準の物件に限られるため

安く購入できる旧耐震の物件への援助資金を出せば贈与税が適用されてしまいます。

 

旧耐震基準マンションを売らずに保有し続けるリスク

旧耐震基準マンションは築年数が古いうえ負担軽減につながる制度利用ができないなどの

理由から買い手がつかず市場に出しても売れ残ってしまう確率が高いです。

それならいっそのこと所有し続けるのが妥当と考える売主様もいますが長期間の所有はハイリスクです。

 

①修繕積立金の負担

築年数を経るごとに修繕積立金が割高になっていくので

所有し続けている以上は売主様負担で支払いをしていかなければなりません。

加えて固定資産税や都市計画税などの税金もかかってくるため

ランニングコストだけで計算するとかなりの費用を捻出する結果になります。

 

②エリア需要がなくなる

建物の需要は建っているエリア状況や環境なども作用しています。

今ある環境や状況が未来永劫続くということはなく人口減少が激しい地域ほどエリア需要が低落しているため

いざマンションを市場に出しても買い手がつかずそのまま売れ残ってしまう状態が続きます。

 

③地震による倒壊の危険性

築年数を経ればコンクリートの劣化が進んで、いつかはマンションそのものが倒壊する危険性があります。

マンションも人の手入れが入ることで劣化そのものを遅くすることができますが

誰も使っていない状態が長く続くだけで物件の至る所が劣化して買い手がますますつかない状態になります。

そのタイミングで大地震が来れば倒壊や崩落を招く危険性があります。

 

まとめ

ここまで旧耐震のマンションが売れにくい理由と所有し続けるリスクをご紹介してきました。

築年数が古いなどの理由から安く買い叩かれることが多い

旧耐震基準のマンションも工夫次第では買主様の目に留まりやすい物件に早変わりします。

またマンションが建っている周辺環境や状況に需要があるなら

そのままの状態で市場に出しても買主様が付く可能性があります。

購入者の意図としては住居用として購入される方が大半を占めますが

安く購入できるということをメリットに投資物件として購入を検討されている買主様も存在します。

郡山市で旧耐震基準マンションの売却を検討している方は是非参考にしてみてください。

 

 

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