ブログ

 

不動産の中でも土地の売却は立地に大きく左右されます。

この場合の立地というのはアクセスなどの利便性ではなく国の区域区分です。

市街に近い宅地は生活環境が整っているので価値が高く反対に田舎は低いというのが一般的で

国の区分もこうした認識でおこなわれていきますが、それとは別に市街化調整区域というものが存在します。

市街化調整区域になっている宅地を売却する場合は普通の土地を売る場合と少し違うので注意してください。

今回は市街化調整区域の宅地を売却する方法と注意点を解説します。

 

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは都道府県が定める都市計画区分において

市街化区域(市街地)の周辺に位置しながら、そこに含まれなかった地域のことです。

この区域は市街化の拡大を調整し市街の無秩序化を防ぐことを目的としたものです。

自治体としては目的通りに土地運営をしてほしいので調整区域の宅地が勝手に売却されてしまうと困るわけです。

そのため調整区域の宅地を売却するときには課される制限をクリアすることが必要となります。

 

市街地化を防ぐために最も効果的なのが建築を制限することです。

こうすることで地域全体が建物に覆われる状態を避けることができます。

なかには既存の建物の近くに、より高く大きい物件を建てることを禁止されている場合もあります。

そのため調整区域を購入しても思いのままに新居を設計することができないですし開発許可も必要です。

調整区域の宅地利用は面倒であり制限も多いので市場価値も低く設定されています。

 

市街化調整区域は住宅ローンが借りれない

市街化調整区域は建築に制限がついています。

そしてこのことは担保にする価値が低いということにも繋がります。

具体的に説明すると、まず住宅ローンを借りるときには家に担保を付けます。

これがついていると納期までに居住者がローンを完済しなかった場合

強制的に売却に出すことができるからです。

では、なぜ家に担保を付けるのかというと「物件は多くの人にとって最大の資産であり、思い入れも強いので

これを担保にすればキチンとローンを支払うだろう」という金融機関の考えがあるからです。

 

市街化調整区域の宅地を購入してもローンを借りにくい最大の理由は

このケースは家が建たないことも多いからです。

つまり買い手が「絶対に建てられる」と考えていても進めていく段階で無理だと分かることも良くあります。

住宅ローンは融資を受ける目的に対しての見込みがなければ借りられません。

市街化調整区域の宅地を新居を建てたいから購入している時点で

金融機関からすればすでに信頼性は低いということです。

 

市街化調整区域は都市部にある市街化区域と隣接している点から売却しやすい不動産が多いと思われますが

市街化調整区域の不動産は売却しにくくなっている現状があります。

市街化調整区域は建物を建てる際「開発許可」が必要になり安易に建物を建てられません。

買主様が市街化調整区域の不動産を購入しても建物を建てるのに開発許可が必要になり需要がなくなっています。

 

市街化調整区域でも売りやすい不動産

「市街化調整区域の不動産は売れない！」と言われていますが、条件次第で売りやすい不動産もあります。

 

開発許可を既に得られている建物がある不動産

開発許可を既に取得して建てられた建物が存在すると

同じ規模レベル・同じ用途の建物だと再建築できる為、売却しやすい不動産です。

開発許可を得ていない場合だと買主様が個人的に申請を出す必要がありますが

開発許可を既に取得している建物であれば多少融通が効きます。

 

60条証明で建てられた建物がある不動産

60条証明は建築計画が都市計画法の規定に適合していることを証明するものです。

農家住宅や業務用の建築物が該当し、これらの不動産は新たに開発許可を取得する必要がありません。

 

開発許可を得られる可能性が高い土地

開発許可が得られる立地は都市計画法第34条で立地基準が定められています。

都市計画法第34条の立地基準を満たす不動産だと開発許可が得やすく利用価値が高くなります。

条件次第では開発許可が得やすい土地になっているので市街化調整区域内でも売却しやすくなります。

 

まとめ

市街化調整区域の宅地が不人気なことを売り出し時期に気にしても、どうすることもできません。

もちろん、こうした条件の悪い不動産は苦戦することを覚悟して売り出すしかありません。

ただ周辺の物件が全て売り切れているなど市場の動況にも

大きく影響されるので利益が出ないと一概にはいえません。

販売活動自体は業者に依頼する作業のほうが多いですが

ご自身でも清掃や整理整頓などを出来ることは全ておこなう覚悟でやっていってください。

郡山市で市街化調整区域の不動産の売却を検討している方は是非参考にしてみてください。

 

 

当社では不動産売買を検討しているお客様にとって、お役立ち情報を随時更新していきます。

郡山市の不動産売却、不動産購入は、えんどう不動産株式会社へお任せください。