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土地取引では近隣の土地との兼ね合いも考える必要があります。

特に囲繞地(いにょうち)は取引時にトラブルが発生しかねないので注意が必要です。

囲繞地を一言で説明すると他の土地に囲まれて行動に接していない袋地と囲んでいる土地のことを指します。

この囲繞地がなぜトラブルになるのか所有者の及ぶ権利や

取引時の注意点について分かりやすく解説します。

 

囲繞地の基本的な内容

囲繞地は袋地を囲んでいる土地を指します。

この場合、袋地の住人は公道へ出るために囲繞地を通過する必要があります。

通常、個人が所有する土地を正面から横切ることは侵入罪に問われるため禁止されています。

しかし特別に袋地の所有者は囲繞地の所有者に許可なく通行が可能となります。

これを囲繞地通行権と呼びます。

囲繞地という表現は2005年から分かりやすく言い換えがされ

「袋地を囲む他の土地」のような表現に修正されていますが

不動産会社などは引き続きこの語彙を利用しています。

 

囲繞地通行権は基本的に袋地の所有者が公道へ出られることを保証するものです。

逆に言えばそれ以外の権限を持っている訳ではなく

囲繞地に損害を与えてまで有利な条件にすることはできません。

囲繞地の住民にとって常に敷地を横切られるということは

実害とまではいかなくても精神的に安定生活を脅かされる可能性があります。

そのため袋地の所有者は損害が出来るだけ小さくなる方向で話を進めていく必要があります。

 

囲繞地通行権は登記や申請が必要な権利ではなく袋地の所有者が原則所有しているものです。

事前の説明や手続きもなく囲繞地を横断したからといって罪に問われることはありません。

 

囲繞地通行権は強制的な権利であり囲繞地の所有者が拒否することはできません。

また袋地の所有者は自分の権限で囲繞地内に道路を開設することも可能です。

この際は袋地の所有者が相応の金銭を負担する必要があります。

 

袋地の所有者は囲繞地を自由に横断できますが一方で住宅侵入罪の対象外という訳ではありません。

袋地の所有者でもケースによっては囲繞地の住人から住宅侵入罪に問われる可能性があります。

囲繞地の中で袋地の住民が通る道の他にブロックや塀、生垣などで

囲んだ敷地内に侵入をした場合は犯罪が成立してしまいます。

 

また囲繞地通行権が担保されているとはいえ、自動車を利用しての通り抜けは原則認められず

徒歩・自転車走行ができる道幅になることが多いです。

 

囲繞地の通行に関しては基本的に通行料が発生します。

これは袋地の住民が囲繞地を通行することで損害を与えていると判断されるためです。

 

袋地は接道状況を満たしていないので建物の新築が出来ずに売れ残る可能性が高いです。

一方、囲繞地は接道状況を満たしており、ある程度自由が利く一方で

日常的に袋地の所有者が横断するので買主様からの評価は低くなりがちです。

囲繞地の需要は通常の土地より少ない分、売却や処分も難しいことを理解しておいてください。

 

 

囲繞地の売却を成功するために

上記の理由で囲繞地はよほど好立地でもない限り買い手がつくことすら困難です。

囲繞地をスムーズに売却するには、どんなポイントを抑えておけばよいのか。

 

【1】袋地を購入してからまとめて売る

囲繞地の所有者が袋地を購入した後まとめて売る方法があります。

土地の面積が広くなるだけでなく公道と接することで使い勝手も良くなるので

単純計算以上に価格が上がる可能性があります。

 

【2】袋地の所有者と同時に売る

袋地の所有者と囲繞地を同時に売ることで売却価格が増えることは

ありませんがスムーズに売れやすくなります。

【1】のように袋地もまとめて購入する予算が無い方にオススメです。

 

【3】袋地の所有者と等価交換する

袋地の所有者との合意があれば等価交換をすることも可能です。

通常は袋地よりも公道と接している囲繞地のほうが価値は高いので

広く奥行のある土地に変更することが可能です。

 

【4】不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社の仲介のもと第三者に売却する仲介売却は売れる基準も高くなってしまいがちです。

こうした物件の売却にオススメなのが不動産会社による直接買取です。

不動産会社は不要な物件・土地を買い取り手を施した上で

再販をして利益を出すビジネスを展開していることが多いです。

買取は仲介に比べて利益が低くなる分、成約のハードルも低くなるため

囲繞地や袋地でも買い取る事も可能になります。

 

 

まとめ

囲繞地は旗竿地や三角地のように売れにくい土地の1つに数えられますが

その中では比較的売りやすい土地だと言えます。

上記で囲繞地売却の方法を紹介しましたが中には特に対策をしなくても

袋地の所有者の出入りが気にならないからと購入してくれるケースはあります。

必要以上に意識をすることなく、まずは査定を依頼してみてください。

郡山市で囲繞地の売却を検討している方は是非参考にしてみてください。

 

 

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