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不動産の売買において契約を結んだあとに解除になることがあります。
売買契約後において契約が解除になるのには、どういったケースがあるのか。
今回は売買契約後に契約解除になるパターンと事例、売主様が解除したいときの方法を解説していきます。

 

売買契約後に解除になるパターン

不動産売買における「解除」とは「契約自体を完全に白紙に戻す」ことです。
住宅などの売買契約後における解除は、以下の8つのパターンが考えられます。

 

①手付金の放棄・倍返し

売買契約後でも手付金の放棄や倍返しすることによって解除できます。
不動産売買では契約を結ぶときに5～10%程度の手付金を買主様が売主様に対して支払います。
手付金のほとんどは契約を解除する際に支払われる解約手付けであることが特徴です。
やむを得ない事情が発生して契約を解除する際は買主様側は手付金を放棄し

売主様側から解除するときには手付金の倍の金額を返します。

 

②契約違反

売買契約後に約束した金額を払ってくれないなど、契約内容を守らないときにも契約解除がおこなわれます。
買主様側からも売主様がいつまでたっても引渡してくれないといった理由で契約解除を申し入れることがあります。
契約違反を理由に解除をするときは、まずは契約を履行するように催告し

1週間ほどの期間をおくのが一般的な方法です。
それでも違反行為が続くときに、はじめて契約が解除されます。

 

③ローン特約による解除

不動産の売買契約では買主様がローンを利用できないときには

違約金なしで契約解除できる特約を結ぶのが一般的です。
不動産は大きな買いものになるので、お金を借りられなければ

支払いができないケースがほとんどであるためです。
買主様が金融機関に融資を依頼したものの、なんらかの理由で

借り入れができなかったときには特約の内容に従って契約が解除されます。

 

④契約不適合責任

契約不適合責任とは契約したときに提示した内容と

異なっていることが明らかになった場合に問われる責任のことです。
たとえば売却する家に「契約のときには聞いていなかったヒビ割れがあった」

「土地に埋蔵物があり家を建てられない」など、当初の目的を果たせないときに適用されます。
契約不適合責任は売主様が知らなかった事実であっても

契約内容に適合しなければ解除の理由となる点には注意してください。

 

⑤引渡し前の滅失や損傷

売買契約後、物件を引渡す前に地震や火災が起こり滅失したり損傷を受けたりすることもあります。
損傷が軽いものであれば売主様側が補修することで契約を継続できますが

損傷がひどかったり滅失したりしてしまうと買主様の購入目的を果たせません。
このようなパターンでは売主様と買主様のどちらの責任でもないとされ

契約は白紙解除となり、手付金は無利息で買主様に返されます。

 

⑥反社会的勢力の排除に関する条項

暴力団排除条例に基づいて、売買契約書には「反社会的勢力排除」に関する条項があります。
売主様・買主様のどちらかが条項に違反している場合には契約は強制的に解除とされます。

 

⑦消費者契約法で問題がある場合

消費者契約法で問題があることが分かったときにも売買契約後であっても契約を解除できます。
ただし消費者契約法による契約解除は買主か売主のどちらかが不動産会社でなければ成り立ちません。
同法は事業者と消費者の契約に際して消費者を守るための法律であるためです。

 

⑧売主様と買主様が合意しての解除

取引物件が不動産であっても、一般の売買契約と同様に売主様と買主様が合意に至れば契約を解除できます。
売買契約書に記載がない条件でも問題ありません。
合意に至った内容については書面に記して押印・署名し

未然にのちのちのトラブルを防ぐようにしておくのがオススメの方法です。

 

 

売主様側から契約解除する事例

売買契約後に売主様側から解除とする8つのパターンを解説しましたが

具体的にどのような事例があるのか3つご紹介します。

 

①もっと高く買ってくれる買主様が見つかった

売主様側からの売買契約後の解除理由としてもっとも多い事例は

「もっと高い値段で購入してくれる買主を見つけた」というものです。
今の買主様と3,000万円で売買契約して300万円の手付金を受け取ったものの

4,000万円で買いたいという新しい買主様が見つかったようなケースです。
手付金の倍返しで600万円を返したとしても

売主様には400万円のプラスになるため解除を申し出ることになります。

 

②買主様が手続きを進めない

売主様が誠実に売買手続きを進めているのに買主様が協力してくれず

一向に取引が終了しない場合も契約解除することがあります。
売主様は所有権移転の手続きをしているのに

買主様が代金の支払いをしないといったパターンが考えられます。
このようなケースでは売主様は、まず買主様に対して

「一週間以内に代金の支払いをするように」と催告を実施するのが一般的な方法です。
買主様がそれに応じなかった場合に契約を解除します。

 

③事実と異なる情報で売却した

不動産会社に土地の売却を持ちかけられたときに事実とは異なる情報で売却したケースでは

消費者契約法違反となり解除することがあります。
たとえば「5年後にはすぐ隣に産業廃棄物処理場ができるので高く売れなくなる」といった情報を

吹き込まれ売却してしまった事例が考えられます。
判断の根拠とした情報がでたらめであったとわかったときには

消費者契約法違反を訴え、契約を解除できます。

 

売買契約後に売主様から契約解除する方法と注意点

不動産取引は不動産会社を通しておこなっているのが一般的であるため、まずは不動産会社に相談します。
その際には解除しようと決めた理由をウソや偽りなく明確に説明することが重要です。
契約解除の理由によって受け取った手付金の処遇が決まるため担当者には正確な情報を伝えてください。

 

契約を解除すると決めたら出来るだけ早く買主様に伝えてしまいたくなりますが

のちのちのトラブルを防ぐためにも、あわせて書面を用意することが大切です。
不動産売買は契約後は履行に向けて双方がお金も時間もかけて動いていることがほとんどです。
そのため契約解除となるとトラブルに発展しやすいことが特徴です。
もし電話だけで伝えてしまうと「言った、言わない」の不毛な言い争いに発展する可能性があります。
書面については「確かに渡した」証拠が残るよう、内容証明郵便や書留を利用するのがオススメです。

 

解除の効力が発生するのは「解除する」ことを伝えたときとは限らない点には注意してください。
白紙解除の場合には契約解除の意思が相手に伝わった時点で解除となります。
手付金の倍返しが必要な際には手付金を返還した時点で解除の効力が発生します。

 

 

まとめ

売買契約後に解除となるパターンや事例、解除する方法などを解説しました。
売買契約後でも様々な理由で解除は発生します。
買主様側の理由である事例が比較的多いようですが

売主様側から解除を申し出ることも決して少なくはありません。
契約解除を決めた際には出来るだけ早く不動産会社の担当者に相談することが大切です。

郡山市で不動産売却を検討している方は是非参考になさってください。

 

 

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