ブログ

 

親が住んでいた古家付き土地を相続し、売却を検討する方が多いです。
「家が古いから取り壊さないと買ってもらえないのでは」

「更地にしないと売れないなら困る」と頭を悩ませている人もいらっしゃるかと思います。
今回は郡山市内の古家の売却を検討している人に向けて

土地付きで売る場合と更地にする場合のメリットデメリットを解説します。

 

古家付き土地と中古戸建

「古家」は「ふるいえ」「ふるや」と読みます。
文字通り古い家を指す言葉ですが不動産業界においては「ほぼ価値のない建物」を意味します。
どれくらい古くなると「古家」となるかは明確な定義はありません。
一般的には築40年以上が過ぎた建物や、それより新しくても劣化がひどく

人が住むのが難しい状態の家を「古家」と呼ぶことが多いです。
そして古家が建ったままの土地を「古家付き土地」と呼びます。
建物はあるものの家としては使えないため不動産としては「土地」と分類されることが特徴です。

 

中古戸建は一般的には過去に人が住んだことのある家を意味します。
人が住んだことがなくても建築後未入居のまま1年が経過した家も中古戸建に分類されます。
古家とは違い、建物がまだ家としてちゃんと機能することが中古戸建の特徴です。
そのため築40年以上経過している場合でもメンテナンスがされていて

人が住める状態であれば中古戸建として売りだすことも十分可能です。

 

古家付き土地のメリット

・解体費用が掛からない

古家がついたまま土地を売るもっとも大きなメリットは解体費用が掛からないことです。
家を取り壊して更地にするには家の構造や大きさにもよりますが百万単位のお金がかかるのが一般的です。
それだけの資金があればいいのですが、ない場合はそもそも更地にする選択ができません。

 

・土地を買いたいお客様と家を買いたい人の両方にアピールできる

古家付き土地として売るメリットは土地を買いたい人、家を買いたい人の両方にアピールできることです。
古家を取り壊して更地にしてしまうと家を探している人の選択肢には入りません。
しかし古家であっても残しておくことで家がついた土地としてアピールできるようになります。
「人が住めないような古家なのに」と思う方もいらっしゃるかと思いますが、人の価値観は様々です。
どれだけ古くても家を持ちたいと思う人、住宅ではなく倉庫として利用したいと

考える人にとっては、古家が残っているほうが、購買意欲が沸く可能性があります。

 

古家付き土地のデメリット

・相場より安くなる

古家がある土地は価格が相場よりも安くなることがデメリットです。
中古戸建と違い、古家のある土地を買った場合

買主様は取り壊して更地にすることを前提としているケースがほとんどです。
そのため売却価格は更地の相場よりも家の取り壊しにかかるコストを

見越して安くしないと買い手が見つかりません。

 

・埋設物があった場合「契約不適合責任」を問われる可能性

家が建ったままだと地中の調査が難しいため、売却後に買主様が家を建てるために

土地を掘り返したときになって埋没物があるなどの問題が発覚することがあります。
そういった場合には「契約不適合責任」を問われる可能性があります。
後々のトラブルをできるだけ防ぐためには契約不適合責任を負う期間を

売買契約の際に取り決めておくことが大切です。

 

更地のメリット

・買い手を見つけやすい

古家を残したまま売りに出すのと違い更地にしてしまうと買い手を見つけやすくなります。
土地だけがほしい人にとっては購入後自分で更地にするのは面倒に感じるためです。
取り壊しにいくら費用がかかるか分からないうえ「埋没物があるのでは」といった不安もつきまといます。
そのため古家付き土地は更地にしたほうが買い手を見つけやすくなるのです。

 

・古家付き土地より高く売却できる

家を取り壊して土地だけにした方が高く売れることもメリットです。
家が残された土地と違い更地であれば買主様は家を解体する必要もなく取引が終わったらすぐに家を建築できます。
ただし更地にするには解体費用が発生するため、掛けた費用の分だけ

高く売れるかについては、しっかり比較する必要があります。

 

更地のデメリット

・解体費用が掛かる

古家付きの土地を更地にして売るときには、解体や廃材を処分するための費用負担があることがデメリットです。
家の構造や大きさによっては数百万にものぼることが考えられ、それだけの費用を捻出しなければなりません。
費用をかけたからといって、その分高く売れるとは限らないリスクもあります。
古家を取り壊して更地にするかは不動産会社に相談しながら決めることがオススメです。

 

・固定資産税の負担が重くなる

更地にすると翌年からの固定資産税の負担が重くなるデメリットもあります。
土地は建物がついていると固定資産税が6分の1に軽減される特例措置があります。
更地にしてしまうと特例が適用されなくなるため固定資産税が6倍に跳ね上がってしまいます。
すぐに売れれば問題ありませんが買い手がなかなか見つからないケースもあるので要注意です。

 

・既存不適格物件や再建築不可物件の場合、新しく家を建てられなくなる

土地が公道に4m以上接していないなど現在の建築基準法に適合していない場合には

家を取り壊すと新しい家を建築できなくなります。
家を建てられない土地をほしいと思う人はほとんどいないと

考えられるため更地にしてしまうと売却は困難です。
そのようなケースでは古家を耐震補強して住めるようにする

あるいは隣接する土地の所有者に売却を相談するなどを検討してください。

 

まとめ

中古戸建は「人が住める家を売る」のに対して

古家付き土地は「人が住めなくなった家が残っている土地を売る」といった違いがあることを解説しました。
古家のある土地は、家を探す人、土地を探している人の両方にアピールできるなどのメリットがあります。
しかし土地を探している人には家を解体する負担がかかることから

売却価格は相場よりも安くなることが多くあります。
古家を売るときには家の扱いについて不動産会社と話し合いながら進めるのがオススメです。

 

 

当社では不動産売買を検討しているお客様にとって、お役立ち情報を随時更新していきます。

郡山市の不動産売却、不動産購入は、えんどう不動産株式会社へお任せください。