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近年、郡山市に限らず日本中で空き家は増加傾向にあります。
住んでいてもいなくても維持費や保険・税金などのコストがかかるため

なるべく早めに対処するのが望ましいです。
相続などで空き家を取得するケースもありますから

所有のリスクや売却までの流れ・方法を解説します。

 

空き家を放置するリスク

自分で住んだり賃貸運営したりする予定のない住宅は空き家として扱われます。
誰も住んでいないこと自体は法律上の問題はありません。
しかし売却せずに無人のままで放置すると様々なリスクの温床になります。
そこで覚えておきたいリスクや対処方法について確認していきます。

 

土地や建物を所有していると固定資産税や都市計画税が発生します。
ただしマイホームの建っている土地の場合は「住宅用地の特例」により

最大で6分の1まで減免措置を受けられる制度があります。
空き家についても同様に「住宅用地の特例」の対象です。

・敷地面積200平方メートルまで：課税標準額の1/6（固定資産税）、課税標準額の1/3（都市計画税）
・敷地面積200平方メートル以上：課税標準額 × 1/3（固定資産税・都市計画税）
・更地：減免措置なし

しかし所有する家屋が倒壊の恐れ・衛生上の問題があると判断されると

「空き家対策特別措置法」により行政指導の対象になります。
建物の修繕・撤去の勧告に違反すると50万円の過料に課せられる可能性があります。
さらに「住宅用地の特例」を受けることもできなくなるため土地部分の税金が高くなる点に注意してください。

 

管理が行き届いていない建物は事故や事件に巻き込まれやすくなります。
たとえば近年多発している自然災害では建物の損壊リスクが高まるでしょう。
もし倒壊や火災が発生すれば近隣や通行人に被害が及ぶかもしれません。
また放火や不法侵入、住み着きといった犯罪に巻き込まれる可能性もあります。
家屋を放置していると、これらのトラブルへの対応が遅れますので空き家であっても定期的な管理が欠かせません。

 

所有する空き家が遠方にある場合、自分で管理するのは困難な場合が少なくありません。
そんなときにオススメの方法が留守宅の管理サービスをしている専門業者への委託です。
郵便物の回収や建物の換気・簡易清掃などが主なプランです。
また建物外部の点検や庭木の確認（隣家の敷地へ越境していないか）などの

サービスもあるため自分での管理が難しい場合は利用してみてください。
なお業者へ委託する場合の費用相場は一戸建てで月額5千円から1万円前後です。
なお近隣住民との関係ができていれば郵便物の回収程度なら頼める場合もあります。

 

空き家を売買する流れ

空き家の売却には、いくつかの方法があります。
それぞれメリット・デメリットが異なるため物件の状況に合わせた方法を選んでください。
そこで主な3つの方法をご紹介します。

 

・更地にして売却する

更地にして売却すると買主様が見つかりやすくなります。
買主様にとっては土地を取得してすぐに建築を進められますから

老朽化が進んでいる建物がある場合は更地にするのがオススメです。
事前に家屋は解体してしまいますから空き家にまつわるトラブルのリスクもおさえられます。
ただし更地にすると「住宅用地の特例」は受けられません。
固定資産税が最大で6倍になる点と建物の解体費用がかかる点に注意してください。

 

・古家付き売地として売却する

建物を解体せず古家つき土地として売却する方法があります。
近年リフォームやリノベーションを前提に中古物件を探している買主は増えています。
新築物件よりも安価に取得できるのが人気の理由なので建物の状態や

立地によっては更地にしなくても買い手が見つかる場合が有ります。
リノベーション済みの中古物件として売却する方法もありますが工事費の分だけ販売価格は高くなります。
現況のままで売るかリフォーム工事などをしてから売るかは取引を仲介する不動産会社へ相談してください。

 

・不動産会社に買い取ってもらう

中古物件の取引先は個人が多いですが不動産会社に買い取ってもらう方法があります。
通常の売却は少なくとも3カ月から6カ月の時間を要しますが買取なら2週間から1カ月程度で売却可能です。
ただし不動産会社による買取価格は市場相場よりも安くなる傾向にあります。
そのためできるだけ高く売るよりも早期の売却を重視する方にオススメの方法です。

 

空き家を早期に売却すべき理由

空き家を手放すと決めたら、なるべく早期に売却するのがオススメです。
時間が経つほどリスクやデメリットは大きくなります。
なぜ早期に手放すべきなのか、またどんな対応方法があるのかご紹介します。

 

・3,000万円特別控除を受けられなくなる

マイホームを売却したとき一定の条件を満たしていれば3,000万円の特別控除を受けられます。
一般的なマイホームであれば売却益は控除額内に収まるケースがほとんどなので課税額を限りなくゼロに近づけることも可能です。
なお特別控除の適用条件は以下の通りです。

・住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却している
・売却した前年および前々年にこの特例の適用を受けていない

なお親子や夫婦など親族間の売買は適用の対象外です。
そして相続によって取得した建物についても以下に該当すれば空き家の3,000万円特別控除を受けられます。

・相続発生日より3年後の12月31日まで、かつ、2016年4月1日から2023年12月31日までに売却している
・相続開始の直前まで被相続人が一人で居住していた（老人ホームの入居も含む）
・1981年5月31日以前に建築された区分所有建築物以外の建物（いわゆる旧耐震建築物）である
・相続発生から売却まで、事業・貸付・居住に利用されていない

 

・維持コストが掛かる

不動産は所持しているだけで維持コストがかかります。
具体的には以下のコストがかかります。

・維持管理費
・各種税金
・火災保険

維持管理費や各種税金は必ず発生するコストです。
所有期間が長期におよぶほど総額も大きくなるため注意が必要な費目です。
また空き家であっても最低限のリスク対策として火災保険の加入が欠かせません。
たとえば何らかの理由で出火元になった場合、近隣の建物へ被害がおよぶ可能性が少なくありません。
過失のない火災であれば他家の賠償責任は負いませんが空き家の場合は過失責任を問われるケースがあります。
また焼失した場合、残骸を撤去しなければなりません。
しかし通常の解体よりも焼失による残骸撤去のほうが工事費は高い傾向にあります。
これらの賠償金や残骸の撤去費用を工面する目的でも火災保険の加入は欠かせません。

 

・築年数が経つと売れにくくなる

一般的に建物は築年数が経つほど売れにくくなります。
その為いずれ手放すつもりの物件であれば、なるべく早期の売却を目指しましょう。

 

まとめ

今回は空き家を所有し続けるリスクや対処方法について解説しました。
売却方法は主に3つありますが、それぞれメリット・デメリットが異なるため

空き家の状況に合わせて選択してください。

郡山市で空き家の売却を検討している方は是非弊社にご相談ください。

 

当社では不動産売買を検討しているお客様にとって、お役立ち情報を随時更新していきます。

郡山市の不動産売却、不動産購入は、えんどう不動産株式会社へお任せください。