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住宅ローンの返済が滞ったり難しくなったりしたとき不動産を売却して返済に充てることが可能です。
方法としては任意売却のほかに競売という選択肢がありますが具体的にどのような流れで行うのか。
今回は不動産売却における競売と任意売却の違いや手続きの流れデメリットなどを解説します。

 

競売と任意売却の違い

任意売却は競売と違い、一般的な仲介のように手続きができます。
所有者の意思で売却を進められるので近所の方に知られたくない場合や売却を公にしたくないときでも安心です。
任意売却は住宅ローンの返済が厳しいだけでなくオーバーローンになった場合に

利用する手続きで所有者様の意思で決定できます。
オーバーローンとはローン残高が売却金額を上回ってしまうことで

不動産の資産価値が下がってしまい売っても住宅ローンが完済できない状態のことです。
足りない分を自己資金から出せば完済できますが「任意売却をおこなっている＝お金がない」ということなので

一般的には不足分を捻出するのは難しいケースが多いです。
そのためオーバーローンによる任意売却の場合、売却したあとも金融機関への返済が続くことになります。
売却完了後も返済し続けられるかどうか、よく考えてから決定する必要があります。
また住宅ローンを完済するまでは銀行など金融機関に抵当権（返済が滞った場合は

売却利益からお金を回収できる権利）が設定されるのが一般的です。
そのためローン完済済みの不動産と違い売却には金融機関の許可を得る必要があります。
なにも連絡しないで売ってしまうと金融機関に迷惑をかけることになるほか

金融機関から許可を得てはじめて手続きが開始できるので連絡は必ずしてください。

 

任意売却のメリットは、市場価格に近い金額で売れることが多いのと一見すると

一般的な不動産売却と変わらないのでプライバシーが守られるという事が有ります。
売るための活動をしたり売却期限があったりと任意売却にはデメリットもあります。
そのため返済が難しくなったら速やかに手続きするのが得策です。

 

一方競売とは金融機関などの債権者が主導になり、強制的に売却されてしまう手続きです。
所有者様の意思で手続きを進める任意売却と違い、所有者様の言いぶんや気持ち関係なく手続きが開始されます。
返済が滞った状態（6カ月ほど）のまま任意売却をしなければ競売へと進んでいくのが一般的です。
先ほどもお話ししましたが、住宅ローンの返済中は銀行などの金融機関に抵当権が設定されています。
金融機関はこの抵当権をもとに裁判所へ申し立てをおこない、競売にかけるのです。
競売にかけられた不動産は一般的な市場には出回らず、競売物件として特殊な方法で売却されます。

 

競売のメリット強いて上げれば、所有者側に手間がかからず面倒な手続きが

不要なところと自己破産の予定がある場合は返済義務がなくなるところです。

競売は任意売却と違い金融機関と裁判所がそれぞれ手続きを

踏んでくれるため所有者様で実施することはほとんどありません。
自己破産を視野に入れている場合、借金の返済義務もなくなります。

 

競売の流れ

滞納を続けると、まずは住宅ローンを分割で支払う権利を失います。

分割で支払う権利がなくなっても一括返済ができない場合は

保証会社が銀行などの金融機関に対し債務者に代わって一括で返済します。

保証会社からは一括返済が求められますが、できない場合は競売の申し立てが開始されます。

申し立てがされると裁判所から競売開始決定通知という書面が届き、

現況調査（どのような物件なのかを裁判所の関係者がチェックし、外観や内装の写真撮影）もおこないます。
申し立てから現況調査までは1カ月から3カ月ほどかかるのが一般的な流れのようです。

 

入札の期日が決定次第、物件情報が新聞やインターネット、裁判所で公開され

不動産会社や裁判所の関係者がチェックし入札するか否かを決めます。

物件情報が公開されると購入希望者が入札できるようになり、1番高い金額で入札した方が落札できます。
ただし入札者は保証金（最低売却価額の2割程度）を支払わなくてはなりません。
保証金の金額は裁判所によって異なるので予めチェックする必要がありそうです。

入札できる期間は1週間が一般的で、入札書を直接提出するか、郵送で送る方法があります。
そして落札者が決まったあとは開札をおこない金額のチェックなどをチェックしていきます。
開札のタイミングより前に任意売却の手続きを済ませるのが一般的な流れです。

売却が許可されると落札者から代金が支払われ、引渡しが実行されます。
代金を支払わないと落札者としての資格を失うほか、預けた保証金も返還されないので注意してください。
落札できなかった方には不許可決定がされ保証金は返還されます。

 

引渡しと同時に所有権移転登記がおこなわれ手続きが完了です。
申し立てから引渡しまでは半年から1年ほどかかるのが一般的で

場合によってはもっと長くなることもあるようです。

 

競売のデメリット

競売のデメリットとして任意売却と違い相場より安い価格で取引される点が挙げられます。
安い価格での売却だと住宅ローンを完済できず、その後の返済や生活を考えなくてはなりません。
「返済を待ってほしい」「分割で支払いたい」といった希望は通じず給料が差し押さえられる可能性もあります。

 

落札が決まったあとも住み続けると不法占拠となり強制的に立ち退きを迫られることもあります。
競売は引っ越し費用も出ないので自分で準備しなければなりません。
競売の手続きが開始されてしまうと「売りたくない」「引っ越し先がない」などの

要望も受け入れてもらえないので注意してください。

 

競売は新聞やインターネット、裁判所で物件の写真が公開されます。
また裁判所の関係者や不動産会社が見学に来るため不審に思う近所の方もいます。
周辺の住民や知人に知られてしまう可能性が高いのも競売のデメリットです。

 

まとめ

今回は郡山市で不動産の売却を検討している方に向けて

競売と任意売却との違いや手続きの流れ、メリットとデメリットをお伝えしました。
競売にはデメリットが大きすぎるため、申し立てがおこなわれる前に任意売却を選ぶのも1つの方法です。
今回ご紹介した内容を参考にしていただき、納得のいくかたちで売却してください。

 

 

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