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どんなにきれいなマンションでも、いつかは行われる大規模修繕。
実施するタイミングはマンションによって異なりますが売却するつもりのマンションで

大規模修繕が予定されている場合は売却する前に色々確認しなければなりません。
今回は郡山市内で大規模修繕が予定されているマンションの売却についてご紹介します。

 

大規模修繕とは

まず大規模修繕とは分譲マンション全体の劣化を食い止めて

住みやすさを維持するために行われる工事のことです。
マンションは日頃からも維持管理が行われていますが、それはあくまで軽微なもので

すぐに対応できる不具合だけを修繕しても建物全体の劣化は食い止められません。
そこで全ての分譲マンションでは一定の周期で大掛かりな修繕工事を行う計画を立て

時期が来ると計画を実施することになっています。
なお日常的に行われている維持管理と大規模修繕の内容には、以下の例があります。

 

・日常的な維持管理

共用廊下の電球交換、壁や床の小さな傷、汚れの修繕、清掃、定期点検など

 

・大規模修繕

分譲マンションの外壁や鉄部の塗装、屋上や共用廊下の防水工事、給排水設備の交換など

 

分譲マンション購入後にかかるランニングコストには管理費と修繕積立金が有ります。
どちらもマンションの維持管理に必要なお金で区分所有者みんなで（専有面積によって）平等に

負担するお金ですが使用目的は以下のように異なります。

 

・管理費

マンションの日常的な維持管理に使われる費用です。
マンション管理を管理会社に委託している場合は、人件費なども管理費から賄います。

 

・修繕積立金

大規模修繕を行う際に使われる費用です。
毎月区分所有者から（専有面積によって）平等に徴収し大規模修繕実施の時に備えて蓄えておきます。
なお管理費・修繕積立金ともに収支などを確認するのは、そのマンションの区分所有者で組織する管理組合です。

 

 

マンションを売却するベストタイミングは大規模修繕の前か後か

大規模修繕が予定されているマンションを売るのにベストなタイミングは、ずばり「大規模修繕の実施前」です。
実はマンションの修繕積立金は、いざ大規模修繕を実施しようとする段階で

資金不足に陥っているケースが少なくありません。
大規模修繕の実施直前に資金不足が発覚すると当然修繕積立金が値上げされて

区分所有者の負担も増えることは明らかです。
なお修繕積立金が不足する理由には、以下のことが挙げられます。

 

・長期修繕計画が立てられていない又は計画の期間が短い

マンションの大規模修繕には長期修繕計画が欠かせません。
どんな工事をどのタイミングで行うのか決める長期修繕計画は毎月支払われる修繕積立金の

金額を決めるために重要なもので、このことは国土交通省の指針にも明記されています。
しかし国土交通省の調査によると、9.1％のマンションには長期修繕計画がありませんでした。
また長期修繕計画があるマンションでも修繕計画の期間が短すぎるケースもあります。
国土交通省はマンションの標準的な修繕計画期間を

「新築の場合は最低30年程度、それ以外は最低25年程度が標準的」としています。
大規模修繕は名称に「大規模」と付くくらいなので工事実施の際は多額の費用がかかります。
とはいえ修繕計画作成時に数十年後のマンションがどのくらい劣化しているのか

工事費はいくらくらいかかるのか正確に予測することはできません。
そこで国土交通省は外壁工事を2回実施する期間を含め前回長期修繕計画を立てた時期から

25年程度（新築マンションなら30年程度）を標準として計画内容の見直しや再作成などを推奨しています。

修繕計画の期間が長期だと期間中に必要な大規模修繕の内容が分かり工事実施までに

修繕積立金をいくら貯めておくのか、各区分所有者に負担してもらう

月々の費用はいくら必要なのかも計算できます。
そのため多くのマンションは国土交通省が示した標準的な期間を目安に長期修繕計画を立てていますが

それより短いスパンで修繕計画を立てているマンションも存在するようです。
修繕計画のスパンが短いとそれより周期が長い大規模修繕の項目が漏れやすくなり修繕積立金も足りません。

 

・工事費が高騰している

マンションの大規模修繕を行う際にかかる工事費は、ここ数年高騰し続けています。
そのため長期修繕計画を立てた頃に予測していた工事費より工事を

実施するタイミングの費用が高くなってしまい修繕積立金が不足してしまいます。
ちなみに5年に一度国土交通省が公表している「平成30年度マンション総合調査結果」によると調査時点より

長期修繕計画を立てた当時の修繕積立金が不足していると判明したマンションは約34.8％でした。
しかも修繕積立金が20％以上不足しているマンションの割合は約15.5％もあります。

 

001287412.pdf (mlit.go.jp)←ご興味ある方は「平成30年度マンション総合調査結果[概要編]」

 

 

・修繕積立金が値上がりすると売却金額が下がりやすい可能性

大規模修繕が実施される前にマンションを売却した方がいいもう一つの理由は

修繕積立金の値上げが売却価格の値下げにつながる可能性があるためです。
マンション購入を希望している方のほとんどは

購入後のランニングコストがどのくらいかかるのかも試算して物件を選んでいます。
マンション購入後のランニングコストの大部分を占めるのは住宅ローン・管理費・修繕積立金で

購入希望者はこの合計額を基に予算を組み立てます。
しかしランニングコストの合計額が同じでも修繕積立金が高くなるほど住宅ローンに

充てられる予算＝借入可能額が減ってしまい希望のマンションを買えないかもしれません。
売却予定のマンションが修繕積立金を上げる事を決めていた場合

購入希望者様に「今の修繕積立金はこの額だけど、いずれ値上げされる」と伝えれば

買主様側としては購入意欲が下がってしまいます。
そうなれば売却活動が滞り早く売りたいが為に売却価格を値下げする可能性もあります。
少しでも高く売りたいと思う売主の心理とは裏腹に修繕積立金の値上げは

スムーズなマンション売却の妨げになる傾向にあります。

 

大規模修繕前に売主様が確認すべきこと

大規模修繕前にマンションを売ることが売主様にとっていい

タイミングといえども、あらかじめ確認しておくべきことがあります。
それは長期修繕計画の有無・大規模修繕の実施時期・修繕積立金の値上げの可能性です。

 

管理状態が良好なマンションには国土交通省が示した標準的な計画期間を満たす長期修繕計画が立てられています。
その中には、いつ頃大規模修繕が行われるのか、実施の際はどのくらい工事費が必要なのかなどが

記載されているので長期修繕計画があれば、まずはこちらを確認しましょう。
そして長期修繕計画と併せて確認する資料が収支計画表です。
収支計画表には「これまで積み立ててきた修繕積立金の金額」と「今後積み立て予定の金額」が

記載されているので、このデータを基に将来の大規模修繕に必要な資金を賄えるのか試算します。
試算の結果、今後実施予定の大規模修繕の工事費が賄えるようであれば

修繕積立金が値上げされる心配はいりません。
長期修繕計画の書類と収支計画表はマンションの管理組合や管理会社などに問い合わせると取得できます。

 

長期修繕計画の内容を確認する際は修繕項目も確認してください。
長期修繕計画がある＝全ての修繕項目を網羅しているとは限らず何かしら記載漏れがあるかもしれません。
万が一工事費が高額になりやすい修繕項目が漏れていると計画見直しの際に

修繕積立金が値上げされてしまう可能性もあります。
国土交通省のマンション管理標準指針コメントには修繕が必要な項目と修繕周期をまとめた表も掲載されています。
売却予定のマンションの長期修繕計画に記載されている修繕項目を確認する際は

ぜひ照らし合わせてみてください。

 

まとめ

マンションを所有する以上、大規模修繕は避けて通れない重要事項です。
売却予定のマンションの長期修繕計画の有無や大規模修繕の時期などを把握することは

余分な負担が増える前にマンションを売れるチャンスを逃しません。
現在郡山市内でマンションの売却を検討している方は売却する前に

是非ご自身のマンションの大規模修繕について調べてみてください。

 

 

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