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不動産に火事があった過去は告知事項として売却時に伝える必要があるのか。

不動産売買で伝えるべき主な事項には瑕疵(かし)とよばれる不具合があり告知事項を

伝え忘れると大きなトラブルに発展する可能性があります。

瑕疵は建物の構造に大きな不具合をきたす物理的瑕疵と心情面に悪影響を及ぼす心理的瑕疵があり

判断基準が明確でないケースもあるので注意が必要です。

火事が売却における告知事項となるのかについて瑕疵や告知忘れ

裁判所の判例基準、もらい火やボヤの扱いなどについてみていきます。

 

火事は瑕疵として告知事項か

不動産売却で火事が告知事項になるのかを瑕疵にあたるか否かで考えていきます。

また瑕疵であった場合、物理的と心理的のどちらでの告知事項となるのかも併せてみていきます。

＜火事は心理的な不具合にあたる＞

火事の過去は心理的瑕疵にあたるので不動産売却では重要事項の説明として購入希望者様に伝える必要があります。

心理的瑕疵とは火災などの事故により、買主様が購入しなかったり価格交渉したりする可能性のある不具合です。

 

具体的な事例は以下を参考にしてください。

・自殺や殺人など、事故や事件による不動産内での人の死亡

・不動産やその周辺で起きた事故や事件

・下水処理場や火葬場などの嫌悪施設が周辺にある

・反社会的勢力事務所などがある

 

火災はこの内、不動産やその周辺で起きた事故や事件にあたるので心理的瑕疵として認識しておいてください。

＜心理的以外の瑕疵にも要注意＞

基本的には心理的不具合となる火事ですが状況によっては物理的な不具合も混在する可能性があります。

火災による躯体への損傷があり雨漏れやひび割れなどができてしまうと

物理的な瑕疵としても告知事項として扱われます。

また購入希望者が内見で確認できるような不具合は、のちのトラブルになりにくいですが

目視確認できない箇所の「隠れたる瑕疵」には特に注意してください。

火災後にリフォームや修繕工事をしていても柱などの

構造部分へのダメージが残されたままのケースが考えられます。

このようなケースでは売主様も気づいていない可能性があるので

隠れたる瑕疵といい売却後に大きなトラブルを引き起こす要因になるのが特徴です。

そのため「契約不適合責任」が売主にはあり売却後の不具合の発覚について責任を負う必要がでてきます。

火事では表面がきれいになっていても建物がなんらかのダメージを受けている可能性が高いので

見えない部分の不具合には十分注意するようにしてください。

 

火事により事故物件の扱い

不動産売却で火事での事故を告知事項として伝えないと売主様は大きな不利益を被るかもしれません。

事故の事実をきちんと伝え以下のような無用なトラブルを回避できるようリスクヘッジするのがオススメです。

＜裁判によって損害賠償を支払う可能性がでてくる＞

購入者様が火事の過去を知って裁判になれば判決によっては損害賠償を支払う必要性がでてきます。

リフォームして元通りに直し売主様は不自由なく生活していたと感じていても

買主様にとっては、火事の事実は大きな過去に感じるかもしれません。

火災について情報提供を受けなかった不信感も出てきますから

心情的な作用によってトラブルがますます大きくなる可能性もあります。

さらに心理的な不具合だけであればまだしも隠れた瑕疵によって

物理的不具合がみつかると損害賠償の責任を負う確率が高くなります。

＜瑕疵にあてはまるケースとあてはまらないケースがある＞

心理的瑕疵には明確な基準がないので火災事故でもあてはまるケースとあてはまらないケースがあります。

判断するには裁判での判例を参考にするのが一般的で

例えば以下のようなケースでは心理的不具合を裁判所は認めていません。

 

・火災事故発生が17年前

・火災の発生した建物は取り壊されている

・近隣住民の関心が薄い

 

わかりやすい基準としては、火災発生時からの経過年数があげられ

判例をもとにすると約10年前であればあてはまらない場合が多いようです。

しかしケースバイケースなので不動産の利用状況や近隣住民の関心度など

裁判所では総合的に判断されると覚えておいてください。

 

もらい火やボヤでも告知事項になる

不動産の火事が、もらい火やボヤ程度なら伝える必要がないと

考えるかもしれませんが告知事項を怠ったとする判例が出ています。

以下でご紹介する判例では隠れた瑕疵の存在がポイントといえそうで

売主様や仲介会社の火事に対する意識が強ければ

大きなトラブルに発展しなかったと予想される事案です。

＜台所で起きたボヤ火災の物件売買における判例＞

・火災事故のいきさつ

売手はキッチンで調理中にボヤを起こしてしまい天井から窓にかけての炎を自宅の消火器で消し止めました。

炎が広がったときに消防車をよびましたが到着する前に鎮火しており大きな火災にならなかったようです。

売主様は火災跡が残った箇所は修繕工事をして不都合のない生活を過ごし売却にいたっています。

・ボヤ火災による不具合を認めた理由

ボヤによる住宅の損傷が明らかでなかったとしても経年劣化を上回る不具合が

生じる可能性があり隠れたる瑕疵に該当するからです。

また消防車をよんでいるので火災があった事実を近隣住民は知っており

購入希望者様の購入意識を左右する原因として心理的な影響が考えられる点も理由にあたります。

売主様は不都合なく生活できたとしても、そのあと火災のあった住宅で生活する買主様には

不都合の生じる可能性が十分考えられると判断されたようです。

さらに、この事案では建物の外観に火災の跡が残っていたようで、はっきり認識できる不具合がありました。

事前に説明することで買主様は購入価格の交渉はもちろん購入するかについても

判断できたと考えられるのでボヤであっても告知したほうが安心できる判例といえるでしょう。

もらい火やボヤで、大きな火災にいたらなかったとしても自己判断で告知しないのはオススメできません。

もらい火などでも火事は告知事項として不動産会社や購入希望者様に伝えるようにしてください。

告知によって売却が進まないと心配になるかもしれませんが売却後にトラブルに

発展する方がかえって手間や労力がかかり金銭的な負担も大きくなります。

さらに状況によっては社会的信用を失い人生に深い影を落とすかもしれません。

買主様の立場になって、どのような売買が気持ちよく取り引きできるか想像するようにしてください。

 

まとめ

不動産売却では火事は告知事項なので、もらい火やボヤ程度であっても必ず事実を伝えるようにしてください。

特に隠れたる瑕疵では売主様も気づかない場合があるので注意し専門家に判断してもらうのがオススメです。

きちんと告知事項を伝えれば住宅の診断についてなど

より良い売却をするための様々な方法を教えてもらえるかもしれません。

自分だけの利益を考えるのではなく買主様目線になって売却を検討すれば満足度の高い不動産売買を実現できます。

郡山市で不動産売却を検討している方は是非参考になさってください。

 

 

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