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不動産ポータルサイトのホームズが実施した

住まいを売却することになった理由ランキングで第4位で7.9％の転勤。

転勤になった時に売却すべきか、賃貸にすべきか考えるお客様は多いです。

今回は郡山市内で転勤になった時に売却か賃貸かの判断基準についてお伝えします。

 

転勤で家を売却するメリット

①転勤先で家の買換えが出来る

家を購入している人の多くは住宅ローンを組んで毎月支払いをしています。

返済比率は日常生活に支障がでないように設定しているはずですが

そこに新しい家の住宅ローンを上乗せすると生活は圧迫されます。

家を売却すれば売れたお金を住宅ローンの返済に充てることができ

完済すれば転勤先で新居を購入するために新たに住宅ローンを組みやすくなります。

うまくいけばこれまでと同等の返済比率で築年数が新しく立地のよい物件を

見つけられるかもしれません。

また前回購入した経験を生かして、よりスムーズに手続きを進められます。

 

②家の維持費を節約できる

家を所有していると空き家の状態でも以下のような維持費が掛かります。

・住宅ローン

・固定資産税

・火災保険料

・外壁や屋根の修繕費

・（マンションの場合）管理費、修繕積立金

空き家の空気の入れ換えや掃除を定期的に実施することを想定すると

転勤先からの交通費も掛かります。

維持費は転居先でも発生する為、二重の各支払いの負担は大きいです。

売却すれば一件分の負担が無くなります。

 

③資産価値低下の不安がなくなる

基本的に家の資産価値は、古くなるほど低下していきます。

たとえ周辺の開発が進み土地と価値が上がったとしても

建物部分の経年劣化は避けられません。

しかし転勤で家を売却すれば保有し続ける事による資産価値の低下の不安はありません。

将来的に周囲の過疎化が進んだり築年数が経ちすぎたりすると

なかなか売れない可能性も高まり維持費はかかり続けます。

よほど将来も需要が期待できる地域でない限りは転勤のときに売ったほうが

高く手放せる確率が高いでしょう。

 

 

転勤で家を売却するデメリット

①売却した家には戻ってこられない

当たり前の話ですが、一度売ってしまうと基本的に戻ることはできません。

転勤先から2～3年で戻ってくることになっても、新しい所有者様が住み続けているため

別の家を探すことになります。

数十年後であれば売りに出された時に買い戻すことはできますが、

そのようなことができる可能性は低いでしょう。

 

②家を売却して住宅ローンが完済できない可能性

住宅ローンの支払いが残っている家は売れたときの代金で完済して抵当権を抹消する必要があります。

抵当権が残っていると基本的には売却できません。

不足分が出た際には自己資金で負担することになります。

それでも不足するようなら、親族に借りるかフリーローンを利用するかなどして完済する事となります。

 

③家を売却するにもお金が掛かる

住宅ローンの残高と同じ額で家が売れたとしても完済することは不可能です。

家を売るためには以下の費用がかかるため買主様から受け取ったお金がそのまま手元には残りません。

・不動産会社に支払う仲介手数料

・売買契約書に貼り付ける印紙代

・住所変更、抵当権抹消登記費用

・ハウスクリーニング費用

・引っ越し代

上記の費用を含め住宅ローン完済に必要な額より価格設定を高くして売りに出すのが望ましいです。

相場とかけ離れた価格設定にさえしなければ、買主様は現れてくれます。

 

 

転勤で家を賃貸するメリット

①将来賃貸している家に戻ることが可能

新しい土地に転勤しても一生そこで暮らす必要はありません。

会社の都合で再度の転勤がない場合でも、退職したら住む場所を好きに選ぶことができます。

将来賃貸していた家に戻ってくることも可能です。

自分の好きなタイミングで家に戻るには定期借家契約という方法で賃貸借契約をする事をオススメします。

通常の賃貸借契約では住んでいる人が希望すると契約が自動更新されてしまいます。

しかし定期借家契約なら指定した期間しか賃貸として利用できず自動更新はありません。

例えば期間を退職予定の年にしておくと、スムーズに家に戻ってこられます。

 

②家賃収入がある

家を賃貸している間は毎月家賃が収入になってくれます。

維持費は住宅ローンの額によって家賃で支払いができるため自分で住み続けるよりプラスになるでしょう。

住宅ローンの支払いが終わると利回りは格段によくなり、老後の収入源になります。

家族で住むことを想定した戸建や分譲マンションは一度入居者が決まると

ワンルームマンションやアパートなどより長期での利用が期待できます。

頻繁に入居者を募集する必要がなくなり管理の手間も省けます。

 

転勤で家を賃貸するデメリット

①空室が続くと住宅ローンが支払えない

アパートやマンションの経営と違い戸建てや分譲マンションを貸出すと空室が出たら即収入ゼロを意味します。

しかし維持費は掛かり続ける為、住宅ローンの支払いが残っている内は貯蓄を崩すこととなります。

特に転勤先で新居を購入している方にとっては負担が重いです。

 

②委託をしないと管理に手間が掛かる

家を賃貸するということは家賃の回収や家の修繕、空室になった時の募集など、様々な手間が掛かります。

引っ越しが必要なほど遠方への転勤では自分ですべてを管理しようとするのは難しいです。

特に募集には広告の作成や内覧の対応が必要で知識を持たない人が実践しても

すぐに新しい入居者様が決まることはありません。

家を貸すときに発生する手間は専門の不動産会社に委託することで大幅に削減できます。

自分でやることは初回の不動産会社の選定と毎月の入金の確認程度です。

不動産会社の選定は掛かる費用や管理の範囲などを複数社で比較し納得できるところにしましょう。

 

③家賃収入は確定申告が必要

これまで給与所得しかなかった人は毎年年末調整だけで払いすぎた税金は返ってきていました。

しかし家を賃貸していて家賃収入が20万円以上になると確定申告する必要があります。

修繕費や住宅ローンの利息などは経費として計上して節税対策もしなければ損をしてしまいます。

確定申告で不安な点は税理士や最寄りの税務署の力を借りるのがオススメです。

相談だけなら無料で対応してもらえる場合が多いため修正などの余計な手間を省くことができます。

 

転勤で家を売るか貸すか決めるポイント

①長期的な収支で得な方を選ぶ

家を売ると諸費用を差し引いても住宅ローンを完済できるほどまとまったお金が手に入ります。

維持費はかからなくなり、利益が出た場合は好きに使うことができます。

家を貸す場合は家を売るときと同様のお金を得るまでに数十年かかることも珍しくありません。

利益を優先して家賃を高く設定してしまうと空室が続くこととなります。

家を賃貸して住宅ローンが残っている内は、大きな利益は期待できませんが

完済してからは売るときよりも得をします。

たとえ建物の価値がなくなっても、土地の価値は残り子供への遺産にすることも可能です。

 

②今の家に将来戻ってくる予定はあるのか

転勤先で長期間過ごすと今の家がある場所より気に入って退職後もそこで住みたいと考えることはあります。

以下のように確信のある理由が内容であれば売却した方が人生の選択肢が広がります

・今の家の近くに両親が住んでいて、将来介護などのため戻ってくる必要がある

・先祖代々住んでいる家で手放したくない

・手放すと二度と手に入らないような一等地で将来的な資産の目減りが考えにくい

なお家を賃貸する際は定期借家契約にしておきましょう。

通常の賃貸借契約では自分の都合だけで賃借人様を退去させられません。

 

③手持ちの資金に余裕はあるか

不動産会社に管理の委託をして、家を貸すための準備を整えていたとしても

空室のリスクはゼロにすることは困難といえます。

家賃収入の有無にかかわらず住宅ローンや税金、維持費の支払いは続くため手持ちの資金に余裕が必要です。

現状の住宅ローンの支払いだけで生活に余裕のない方は家を売って新規で融資を受けたほうが

もしものときでも滞納して家を失うリスクを下げられます。

すでに住宅ローンを完済して資金に余裕があるなら賃貸した方が安定した家賃収入になってくれるでしょう。

 

まとめ

今回は郡山市内で郡山市内で転勤になった時に売却か賃貸かの判断基準についてお伝えしました。
2～3年など転勤であれば空き家にしておく選択肢もあります。

短すぎる定期借家契約だと借りる方も借りにくいですし使い方によっては建物に痛みも生じます。

転勤で売却か賃貸か迷っている場合は不動産会社に相談するのが一番だと思います。

ご家族の状況、立地、築年数、維持管理状態などの状況によって最善の方法があるからです。

複数の不動産会社の意見を聞いてみて判断してください。

そのうちのひとつに是非弊社も選んでください。

お客様にとってベストの選択を一緒に考えましょう。

 

 

 

当社では不動産売買を検討しているお客様にとって、お役立ち情報を随時更新していきます。

郡山市の不動産売却、不動産購入は、えんどう不動産株式会社へお任せください。